碧桂园等房企进军山西失算:官场地震涉多家开发商(2)

　　山西的诱惑

　　超万亿的民间资本、热衷于买房投资、高端产品稀缺，山西楼市对房企来说是一块“大肥肉”

　　十多年前，在一线城市的各大名盘售楼处，就流传着这样的传说：有一群人，他们其貌不扬，买房速战速决，出手阔绰，通常一买就是整个单元或整层楼。有人背着装满现金的蛇皮袋，买房一次性付款，将售楼处的验钞机累瘫……他们就是来自山西的煤老板们，他们与浙江炒房团一起，成为21世纪初期中国楼市神一样的存在。

　　“那时候，在售楼处只要听到山西口音就觉得快中大奖了。他们当中有不少都是从事煤炭生意的，买房意向非常明确，只要简单讲解一下，基本就直接付款买下。”从2006年起就从事售楼工作的孙小姐回忆。

　　正是以这种粗放的“煤老板”为代表的刻板印象，使得一些房企奔赴山西“抢富人”。北京的山水文园、中莎广场、天润福熙大道、中堂国际广场等主打高端住宅和投资型物业的项目，都曾先后进入山西推盘。而SOHO中国董事长潘石屹更是在山西煤老板购房团的簇拥中，大卖旗下楼盘。早前媒体有报道称，建外SOHO、三里屯SOHO的买家中均有一半以上来自山西。

　　2011年，由住建部政策研究中心与高和投资联合发布的《民间资本与房地产业发展研究报告》中测算，山西、温州、鄂尔多斯三地民间资本量分别达到约1万亿元、5200亿元和2200亿元，且未来规模还将持续增长，彰显了山西对于众多品牌房企的进驻释放出了强大吸引力。

　　超万亿的民间资本、热衷于买房投资、楼盘开发水平较低、高端产品稀缺，山西楼市对房企来说是一块“大肥肉”，与其坐等“煤老板”上门，不如送楼到家。2005年，首创置业以3.1亿元购得太原市长风商务区最大的0514号地块使用权，当时有本地开发商大呼“狼来了”。随后，奥园、富力也挺进太原。2010年后，合生、星河湾等也纷纷抢滩山西高端住宅市场。品牌房企们都试图在“煤老板”的故乡分得一杯羹。

　　记者统计发现，各大开发商在太原打造的豪宅名盘基本上都处于具有潜力的升值地段。以商业地产起家的万达，于龙潭湖边打造观湖豪宅，并立下壮志将太原万达广场定位为北方最高端的A级店；星河湾项目地处太原市政府“南移西进”战略重点打造的城南高档居住区核心区域。

　　据第三方数据发布的2010年全年百城商品住宅销售排行榜显示，太原2010年商品住宅揽金最多的两个项目均为豪宅。其中，太原星河湾全年销售金额达60.84亿元，而同一年北京销售金额排名第一的新里西斯莱公馆，全年销售金额为53.04亿元；上海市销售金额排名第一的保利叶都，全年销售金额为38.24亿元；广州市销售金额排名第一的亚运城，全年销售金额为46.02亿元。三个一线城市的项目销售金额冠军都不及太原排名第一的星河湾。

　　嗅觉敏锐的开发商并非仅此数家。万科、恒大、首开等品牌开发商也先后入驻山西，在加紧土地储备的同时，瞄准了利润较高、“抗压性”较强的中高端及高端市场。

　　“过剩”的山西楼市？

　　“煤老板”更愿意在北京上海投资买房，太原只是“自住”，供需失衡露端倪

　　然而，光鲜的销售数据并没有持续太久。从进驻前的满怀信心，到开发销售过程中的困难重重，很多房企开始意识到山西的房地产市场有其自身的特点，并不是原先想象中的“钱多、速来”那般轻松。

　　一位常年扎根山西太原的某大型房企负责人告诉记者，由于山西人的性格原因和保守程度，虽然同样热衷于投资房地产，但和浙商在外赚钱返乡置业的思路完全不同，“煤老板”们更习惯于在家乡赚钱到全球各地去买房，大部分的投资将首先投向北京、上海等一线城市，太原的房产更多是供“煤老板”自住的。因此，多年来，太原楼市一直处于“慢热”的状态。

　　“按照项目的开发规律，产品品质和价格会越来越高，但山西住宅市场上的客群质量却在慢慢下降。”一位长期关注山西市场的业内人士指出，这种住宅市场上供需不对等的状况在2011年便已经显露无疑，项目之间的竞争也更加白热化。公开数据显示，2014年，山西省商品房待售面积为1057.5万平方米，相比2010年翻了一倍。

　　申银万国证券今年3月发布的房地产行业报告中显示，山西属房地产供给过剩的省份，省会太原市的供给为严重过剩，过剩比例为44%。

　　星河湾2009年进入太原，至今已有5年时间。今年6月，星河湾副总裁张学凤在记者采访时表示，山西的特点是晋商文化，但楼市无论价格、品质都还有待提升，希望把太原星河湾做成一个为整个山西打造的高端社交平台，太原星河湾存货还有数十亿元。星河湾官网披露，2014年太原星河湾的销售额为8亿元。