告别传统开发模式 "轻资产"将成房地产转型方向(2)

    “房地产拐点已来

    但对深圳有信心”

    ■对话

    南方日报：您对于当下中国的房地产市场和深圳的房地产市场怎样看？

    潘军：对于传统的房地产开发尽管政策放松了，但是实际上我认为确实是行业到了一个拐点。这个拐点就是传统的开发模式肯定不再适应未来的经济形势。很多商业模式，包括我们的开发能力其实都是产能过剩带来的过剩型经济。所以对于未来，我觉得是谨慎乐观。

    谨慎乐观的原因是什么呢？虽然最近深圳非常明显地看到了“日光盘”，购房消费被极大地激发，但是在其他三四线城市并没有这样的暖意。只在一线城市或者是极个别的二线城市会出现这样的情况，而大部分中国的房地产市场仍然处于过剩经济当中。

    未来中国的房地产市场，一定跟成熟的发达国家一样，一线城市的房子价格会坚挺，而且会有一个比较稳定的增长。产业的带动、年轻人的进入，都造成这一点。而很多小城市的房价则很难说，这是由经济实力带来的。

    深圳的房价我一直非常看好，五年后深圳的房价有可能比北京的房价还高，因为创业的人来深圳是一个大趋势。深圳做到了一点，深圳是一个没有门槛的城市，但又是一个门槛极高的城市，只有有头脑、有创业精神的人才能在这个城市生存下来，否则的话压力会巨大。这就是为什么深圳的房价涨，因为从美国、英国回来创业的人群太多了，所以深圳的房价就像旧金山一样，等这些企业做大了，又纷纷上市，又会吸引更多的年轻人加入到这个城市里面来。

    所以从这点来讲，我们一直认为在一线城市仍然是非常有机会的，但是三四线城市一定要谨慎。

    中国的房子从面积上来讲是够的，只不过有些房子的质量可能有一点问题。整个房地产市场供需关系在2014年发生了一次历史性的调整，而不是一个周期性。所以中国房地产的玩法一定会谨慎乐观，真正有思想的开发商已经在开始转型了。很多开发商已经在考虑自己未来的一些产品特性能否满足未来的需求。

    中国的房地产未来一定是阶梯化发展，不是说一个模式能够在全部的城市经营，一定要去分析这个城市的潜力是什么。所以我们对传统房地产开发的看法是，快周转模式将终结，而精细化、专业化的代建加基金模式已经成为行业未来的主推了。

    南方日报：近来，越来越多的互联网企业涉足房地产领域，互联网对于房地产行业的挑战和颠覆你怎么看？

    潘军：O2O的未来，在我看来，5年内一定是线下颠覆线上。过去是线上把线下给颠覆了，其原因是因为线下的人都没搞明白就被颠覆了，线下的总觉得自己很牛，都在这儿守着呢，搞不明白怎么会突然一下就从他们那跨过去了，尤其做商业的，还有金融的。

    而现在，当线下的思维发生转变的时候，线上其实好像优势就没那么明显了。有一点是，线上的企业原来的管理难度其实是小的，他要推一项服务的话是非常简单的，比如说在线上推一个游戏服务，可能一个8个人的团队工作1个月就有新东西出来，而对于线下，一个要针对1000万人的新服务，可能要组织10万人，然后还很难一下做到。

    可是当线上的服务开始往线下走时，他们会发现服务的难度对于线上而言是很难的。互联网公司的员工宅男宅女居多，他们对于面对面的服务和交流其实是不足的。也就是说，隔着屏幕，很多画面很美，但是因为服务最终必须要面对面的，真到线下去做就会发现很难。

    所有的服务、所有的需求，最终会变成要面对面解决的部分，而这些线下的传统企业通过自己的能力能够改善，只要同时具备用户思维，就可以很容易颠覆单纯互联网的那些东西。

    大家还会发现，抄互联网的东西很容易，而互联网抄线下的就很难。比如万科、万达的开发模式大家都知道，但是给你同样的钱把这些人组织起来像万科一样运作是很难的。5年后大家可以看看是不是这样。现在阿里、腾讯都在吸收有线下执行能力的团队，就是因为最终线上所有的都要落到线下。未来互联网一定是要结合的，到5年后我认为就不存在线上、线下之分了，因为一个企业如果没有互联网思维、没有线下的执行能力，今后都不能生存，你光有互联网线上的没什么价值，光有线下的执行能力也没有价值，必须二者俱备。