年末楼市上演"推拿" 政策红利缓解滞销压力(2)

　　首次置业群体仍有“纠结”

　　郭毅认为，最近的刚需市场利好频繁，其中普宅标准的调整就是针对之前“被误伤”的首置型刚需客群的有利对应措施；而信贷政策的优惠也有效降低地了对购房总金额高度敏感的刚需人群的购房成本，因此，刚需人群的需求量被很快调动起来。

　　尽管如此，首次置业群体目前的心理仍较复杂。

　　家住海淀清河的王女士今年30岁，准备结婚的她一直在考虑婚房的购买问题：“今年可以说是等了一年都没有出手。年初的时候，房源很紧俏，价格也没有任何松动，于是我开始等自住房；等到自住房入市，最初的申请挤爆网站的消息，让我不自信能够摇上选房资格，于是开始重新考虑纯商品房，但纯商品房并没有价格松动；等到自住房没有那么热了，又有朋友劝我考虑自由购的LOFT，但LOFT的价格其实很高，还款条件也较苛刻；接下来是大家都在传今年楼市可能出现大幅下跌，于是我继续等，等到现在才发现这种降价基本没可能出现……现在打算直接出手纯商品房，不再等了。”

　　王女士的表述在首置刚需族中很有代表性。事实上，尽管近期政策利好频传，房地产市场开始显露出回暖迹象，让原本置业需求强烈但因信心不足造成持币观望的刚需客群重新恢复了看涨后市的信心。但是，由于成交回暖意味着未来房价恢复上涨的概率加大，刚需客群又开始了新一轮的心理“推拿”——一方面担忧房价上涨透支支付能力，另一方面出于自住加上保值的目的，开始在纠结中抓紧出手。

　　郭毅认为，对于这部分心态矛盾的刚需族，要看到在当前信贷宽松后，总购房成本的降低是不争的事实，也是应该及时出手的重要原因。

　　拿搪

　　部分改善型楼盘

　　放缓入市

　　在刚需“疯狂”推盘的背后，刚改项目和改善型项目却有了不同的推盘方式。有些选择暂缓销售，有些则选择加快销售。

　　“项目一期与二期目前已完成了93.6%的去化率，目前收房率达到了98.6%。去化率和收房率双双近百。”据位于北京平谷马坊镇的首城汇景湾销售负责人介绍，项目在今年没有再次推盘的计划。

　　同首城汇景湾一样，孙河一些项目也纷纷暂缓了自己的开盘计划，不少项目在今年仅考虑进行一些简单的亮相，并不打算入市销售。

　　“今年上半年的时候，项目原本考虑在今年年末的时候进行推盘，原因是对明年市场的预期并不确定，而从目前的情况来看，明年的市场情况将会比我们预期的好很多，因此项目打算花费多一点的时间进行蓄客，以确保明年的销售。”孙河某纯新项目的负责人说道。

　　但与这些项目不同，有些改善型项目还将在年内进行推盘。包括亦庄·金茂悦、中粮祥云、华贸城等项目在呢的改善型项目在今年还将有推盘的计划。

　　“市场情况好，为何不多卖些？”亦庄·金茂悦有关人士表示，目前项目在年内还将推出132平方米三居，价格再3.8万元左右。位于北苑的华贸城则讲推出188平米三居户型，均价45000元/平方米折后相当于不到40000元/平方米。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，央行9.30新政的出台,为很多受困于二套房首付和贷款压力的改善型购房客群“松绑”，特别是对于首次改善型人群，由于这类客群资金实力有限，大多需要依赖于银行贷款解决购房款不足的问题，在央行多轮政策支持下，享受到了房贷政策包括降低首付、降低利率、利率优惠的三重利好。资金杠杆率的提高、使用成本的降低，促使积蓄已久的改善型需求开始集中释放，在带动中高端楼盘成交量上涨的同时，也直接拉升整体楼市成交均价出现结构性上扬。

　　而对于项目来说，利用市场利好的消息进行年底冲刺也是不少开发商的选择。但冲刺的项目大多是一些前期销售有些困难，或在今年推盘次数较少的。一些纯新盘或年内开盘次数较多的项目，则会更多的选择暂缓推盘，以保证明年有足够的房源进行销售。

　　本报记者 胡喆 徐楠