2014长沙住宅篇：产品分化 大平层“异军突起”

　　(11月以来长沙楼市已入市的20多个项目，中高端改善型楼盘达到13个。)

　　2000年，刚上大学的王黛木随父母住进长沙最早的经济适用房小区德政园，90㎡的面积对于一家三口来说稍显拥挤。

　　2007年，王黛木全家搬至华盛新外滩，其小区打造的“湖湘岸居滨江豪宅”居住概念开启了她对楼盘新的认识。

　　2014年，王黛木终于在长沙拥有了一套属于自己的房子，9月初，她只身一人搬到五矿万境水岸，141㎡的大平层让她第一次感受到原来生活还可以有多重不同的定义。

　　未来，王黛木或许还会换房。追求更大限度的宜居和幸福感应该是人们对于居住不变的追求。

　　事实上，从2004年国家开始明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业到今天，十年过去，楼市从起步逐渐走向了兴盛，产品也从一枝独秀发展到如今的百花齐放。

　　这十年间，长沙城市不断变迁，购房者及市场需求也在始终转变着。

　　过去的年份里，在楼市调控下，购房者的观望给楼盘销售带来了不小的冲击，市场曾一窝蜂地倒向刚需购房群体，楼盘品质淹没在价格、优惠这些宣传词当中，改善置业群体对高品质物业类型的购房需求一度被忽视。

　　即将迈入2015，楼市何去何从依然扣人心弦。有业内人士预测，长沙住宅市场未来仍将以刚性需求为主；也有人预测，2015年楼市交易量会平稳上升，“大平层”产品的出现将引领楼市“私人定制化”。

　　无论哪种观点，显而易见的是，近几年长沙楼市从刚需当道，慢慢过度到改善产品接棒，再到大平层扎堆走俏，这都是客群分化导致产品分化的表现。回首2014年，可供购房者选择的产品越来越丰富。市场前景已清晰易辨，长沙“终极置业令”的降临，或许已为时不远。

　　大刚需时代 小三房井喷

　　近年来，在限购背景之下，刚需成为市场的主流购房群。一些楼盘针对这部分客群调整出大量的低总价、小户型产品，受到刚需族欢迎迅速去化。2014年也不例外。如果说城东片区是近几年长沙人心目中的“富人区”，那么2014年城东的变化让人们对其有了全新的认识。2014年，城东不再只是高端聚集地，而是大打“刚需牌”。

　　其中，以武广新城、体育新城为主的新兴版块，打造了大量的刚需产品。

　　事实上，旭辉、万科、鑫天置业等房企就以“抢快”策略赢得了市场先机，从拿地到开盘平均6个月的周期也逐渐成为一种市场共识，而这种快销策略在2014年的城东市场呈现出更加白热化的状态，快销策略下的产品几近全是首置或首改产品。

　　一个数据是，2014年前三季度长沙90㎡以下首置刚需户型占绝对市场，占比稳定在50%-60%之间。而在这整个刚需市场里，小三房又以低门槛、低总价、功能强、适用性等优势抢占了市场先机。

　　源于2013年蓝光COCO蜜城75㎡小三房的概念，只出现不到一年，在潇湘奥林匹克花园、纳爱斯阳光丽城、广晟江山帝景等多个楼盘的联合出击下，2014年，80㎡以内的系列小三房产品风靡市场。在如今的洋湖垸、南城省府等热门板块，几乎都都可见小三房在区域的统治性地位。

　　房企加大推广改善型产品

　　9月底，央行“9·30”房贷新政出炉为国庆节献上了一份“政策厚礼”。认房不认贷，是此次政策的重点，由于还清首套贷款后二套房仍算首套，因此部分改善型需求也得到释放。

　　长沙市房产研究中心数据显示，今年前三季度，25-35岁和35-45岁年龄段的购房人群已经成为长沙新建商品住宅市场的主要支撑，占比超过六成，其中，35-45岁年龄段购买力较强，以改善型刚需为主，占比20.41%。

　　万科作为深耕长沙8年的标杆房企，深谙楼市的需求结构变化。长沙万科地产营销总监谢岱峰曾告诉记者，“2014年长沙万科住宅产品高端、改善型属性明显，即便是主流住宅项目也以舒居见长。”早在今年初，长沙万科就制定了“全系”产品战略计划，旗下高端产品包括了万科魅力之城、万科里金域国际和万科里梅溪郡全面实现了城东、城南的快速布局。

　　与万科类似，绿地作为今年长沙楼市有力的争霸者，也纷纷加大了改善型产品布局。比如，绿地海外滩正在加推100-160㎡洋房，以及即将于12月底推出的绿地之窗120-170㎡花园洋房项目等。

　　不少改善型项目并没有因为时至年底而放缓推盘速度。据红网记者不完全统计，11月以来长沙楼市已入市的20多个项目，中高端改善型楼盘达到13个，占比为65%。而进入12月份预计入市的30个项目中，包括北辰中央公园、达美溪湖湾、五矿万境蓝山、金色溪泉湾、旷远洋湖18克拉、五矿沁园金城等多个直接面向改善型购房人群，主打三、四居以及别墅的项目近10个，大有取代刚需项目成为市场供应绝对主力之势。