济南新版物业管理办法解读:入住前须交维修资金

　　新版《济南市物业管理办法》(以下简称《办法》)将于2015年2月1日起正式施行。比起15年前的“老办法”,“新办法”有哪些亮点?相关条款有何变化?重点可以解决哪些难题……16日,济南市住房保障管理局召开新闻发布会,首次对新版《办法》做全面解读。

　　在日常住宅小区里,业委会成立难成了普遍问题。有的业委会运作不规范,特别是对业主自治组织的行政管理职责不清、权限不明,导致业主的合法权益难以得到有效维护。

　　针对以上问题,新版《办法》第七条规定,街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,组织召开物业管理项目联席会议,调解处理物业管理活动中的纠纷。

　　“这是首次在管理主体上确定了社会事项属地管理与物业服务行业管理相结合的原则。”济南市住房保障管理局房政处处长黄安平说,确立了由市、县(市)、区房屋行政主管部门作为行业主管部门,负责物业管理活动的行业监督管理工作;街道办事处、乡(镇)人民政府作为属地管理的管理主体,负责本辖区与物业有关的业主大会成立和业主委员会选举、运作的组织、指导、监督工作。

　　目前在不少小区,业委会成立不起来,无法表决重大事项也成了大麻烦。“对于不能成立业委会的,这次办法也首次做出规定,弥补了此前规定的空白。”济南市住房保障管理局副局长张恒志说,《办法》中第29条规定:业主大会未能选举产生业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。这样一来,可以保证业主的意见得到充分真实的体现,也能保证重大事项表决的真实性。

　　维修资金作为房子养老金使用困难成了普遍的难题。使用难很大的原因在于:一栋楼上有的业主交了维修资金,有的没交,那些没交的就直接耽误已经交存的业主使用。“现在很多市民都习惯于在办理房产小证前才交维修资金,但是由于市民办证的进度时间都不一样,这样就影响了维修资金的使用。”黄安平说,像一些大社区,房子销售周期长,同一栋楼上有的房子卖了,交了维修资金,那些没有卖的,就没有交维修资金。“那些没卖完没交维修资金的情况,也会影响已入住业主对维修资金的使用。”

　　“新《办法》将维修资金的交存提前,这利于此前问题的解决。”黄安平说,住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户,尚未交存物业专项维修资金的房屋,房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。“这样就可以把此前因交存不一导致的使用难题解决。”

　　危及业主生命和财产安全的,可以按应急维修程序支取使用维修资金。在原有三种应急维修情况的基础上,《办法》增加四项内容。“原来对于应急维修的概念有屋面漏雨、电梯安全隐患、消防设施出现故障等,一个‘等’字概念比较模糊,一般应急维修只包括上述三种情况。”张恒志表示,新《办法》在第一种类中,增加了外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等应急维修的情况。

　　业主入住后,小区的质量缺陷、配套设施不健全等问题屡屡发生。而这些问题都会转嫁到物业企业身上,原本不是物业的责任被“推给”物业,这也成了引发业主与物业企业矛盾和纠纷越来越多的主要根源之一。

　　针对这一难题,《办法》第11条明确规定:前期物业服务企业承接新建物业前,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,对物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房等进行检查和验收,形成书面查验记录并加盖公章予以确认。