济南新版物业管理办法解读:入住前须交维修资金(2)

　　现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形,书面通知房地产开发企业,房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。

　　此外,《办法》规定,新建物业实行质量保修金制度。房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性交存质量保修金。房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的,业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后,物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。物业质量保修金制度具体实施办法由市住房保障管理部门、市城乡建设部门制定。

　　入住小区后,不少业主不愿交物业费,最重要的原因是对物业的服务不满意,业主认为物业企业服务不规范,管理不到位。在实际中,确实有一些物业公司不公开服务内容和收费标准,进而导致乱收费、服务差。

　　这次《办法》也有利于解决以上难题。《办法》第31条明确了物业服务的8项内容。“更重要的是,明确了物业应当遵守的6项规定。”张恒志说,其中与业主关系密切的有:制定、完善物业服务质量控制措施,建立、健全物业服务档案保管、移交等制度;向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项;将物业服务内容、服务标准及收费标准在物业管理区域内长期公示等。此外,也明确要求,定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。

　　业主入住小区后,难免会遇到不少难题,比如:乱搭乱建、电梯故障、占用消防通道等。遇到问题后,更大的难题是业主对小区物业管理工作的行业监管部门职责区分不清,对自身权益受到侵害后不知该向哪个行政部门投诉,造成违法行为不能及时查处,导致小区的公共利益和秩序受到损害。

　　为了解决这一难题,张恒志说,小区管理是一项综合性的管理工作,为解决居民小区内的各类违规违法行为,《办法》依据各部门“三定方案”和执法职责,明确了住房保障、城管执法、城乡建设、公安消防、公安机关、质检、物价、市公用部门以及经济与信息化等9部门对物业管理区域内的各类违法违规行为的监管责任,并要求各部门在小区内设立投诉电话,及时查处各类违法违规行为。

　　针对小区管理和物业服务中矛盾纠纷多发的问题,《办法》要求各县(市)区人民政府、街道办事处、乡(镇)人民政府牵头建立物业管理联席会议制度,以协调处理物业管理中出现的重大问题和突发事件。同时,《办法》还建立了物业企业信用信息管理制度,通过将物业企业的信用信息公示以及纳入企业业绩评价等措施,督促物业企业不断提升自身服务水平。

　　此外,《办法》第71条规定:住房保障管理部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在工作中有挪用物业质量保修金或者物业专项维修资金行为,或者利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处的,由监察机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。其他国家机关工作人员不依法履行物业管理活动监督管理职责,或者对投诉的违法违规行为不予查处造成恶劣影响的,由监察机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。