险资扫货地产股 与房企业务整合待探索(2)

　　“我并不认为险资入股的目的是为了争夺房企的管理权”,欧阳捷向 《每日经济新闻》记者表示，房地产的经营链条相当复杂，需要高度专业性，保险机构并不具备这方面的人才，贸然取代现有管理层自行驾驭一家房企存在巨大的风险，因此，通过参股获取利润分红是险资最主要的目的。由于保险机构每年均拥有大量的保费收入，这笔资金躺在账上需要获取收益，目前保险机构的投资渠道相对有限，股价经历了数年大幅下跌的地产股无疑是极佳的投资标的之一。

　　国泰君安发布的研究报告认为，险资之所以大举增持地产股，一方面是由于从今年5月1日起，新的 《保险资金运用管理暂行办法》开始实施，理论上险资投资股票和股票基金比例可升至30%，而截至2月末，该项投资金额比例仅为10.63%，资产质量好、估值低的地产蓝筹自然获得保险资金的青睐。另一方面，由于很多保险公司开始涉入养老地产等不动产领域，如果能控制地产公司则有望实现更好的业务协同。

　　除了购入上市房企股权，部分险企开始尝试联手房企拿地直接介入开发。今年4月，佳兆业联手生命人寿以54亿元成功竞得一宗深圳土地出让史上最大规模的综合性质用地，地块将打造成滨海生态旅游度假综合体项目。12月，平安不动产也联合金地、朗诗，以26.8亿元竞得上海宝山区宝山新城顾村A单元08-07地块。

　　“随着地产股估值的大幅回升，与开发企业合作拿地有望成为险企介入地产开发的一种新模式”，欧阳捷向记者表示，虽然房地产企业利润率也在逐年下滑，但相对于制造业等多数实体行业，房地产的利润率依然处于中上游水平，只要能与专业的开发企业合作，险企仍然能获得良好的回报。

　　此外，还有一些险企选择收购海外商用物业。

　　业务整合探索

　　尽管保险机构投资房地产的热情高涨，但不可否认的是，截至目前险企与房企的合作更多是在财务投资的层面，业务层面的整合度相当低。

　　国泰国证房地产指数分级基金经理徐皓向《每日经济新闻》记者表示，由于本轮险企进军房地产显得咄咄逼人，很容易被房企误读为“门口的野蛮人”，这为房企管理层带来顾虑，因此除了财务投资，双方并没有在经营层面探讨更深层次合作的动力。

　　在欧阳捷看来，房地产是资金密集型行业，保险机构的优势恰恰是拥有庞大的低成本浮存金，双方有望在金融层面实现更深度的合作。“比如说，越来越多房企向轻资产或者小股操盘转型，在这个过程中保险机构可以通过房地产基金或者合伙人的形式提供资金参与项目开发，这很有可能成为未来一种主流的开发模式之一”。

　　此外，徐皓认为，像前期投资金额巨大、投资回报周期较长的持有型养老地产与商业地产，由于国内尚没有房地产信托基金这样的退出渠道，大多数房企不愿意沉淀大量资金开发类似的项目。但保险资金更倾向于长周期投资、回报率稳定的项目，因此双方未来能在这两类业态实现更深入的合作，减轻房企的资金沉淀压力。　　每经记者 区家彦 发自广州