2015年杭州楼市未解之谜:库存房价是升是降？

　　无论你是否会在2015年和楼市发生买卖关系，都会关心一个核心问题：今年，房价会不会涨？会不会降？

　　位于桥西板块的绿城运河宸园可以说是2014年末相当抢眼的热销楼盘。12月初，该楼盘时以25678元/平方米均价首开，创下2小时售罄120套房源的火爆业绩；12月末再次加推两幢房源，均价略涨，成交量依旧超过8成。据记者了解，2015年初运河宸园还将择机开盘，价格方面，开发商表示“因为产品位置更好，所以价格应该会小幅上涨。”

　　位于未来科技城的建工欧美经融城是2014年11月全杭州市成交面积和成交套数的双料冠军。据悉，他们已经计划在今年首先推出精装修4号楼，均价也从原先销售毛坯公寓时的11000元/平方米抬升至17000元/平方米，涨幅不小。建工房产企划部副总经理邱国良表示，因4号楼是全精装修销售，产品定位和性质都和毛坯公寓不同，所以不能定论为涨价。

　　随着各种利好政策的出台，以及楼市成交的回暖，类似于这样的涨价风似乎席卷了不少在售楼盘。对于这种现象，双赢机构总经理章慧芳认为这将会是2015年比较明显的“分化现象”，简单来说就是今年房价不会出现一边倒的统一涨价或是统一降价，而是呈现出不同区域以及不同楼盘的个体化差异。

　　“销售情况相对较好的楼盘会根据实际推盘情况稳中有升，而如果这个楼盘需要用降价撬动购买力的，则照样会呈现降价趋势。”章慧芳认为，如果今年政策方面没有出现更多的调整，那整体趋势会有上升空间。

　　还会有大鳄来杭州吗？

　　时至2014年尾，杭州土地市场荡起第二波上扬行情。尤其是12月份，土地成交额高达107.32亿，高于去年同期的105.26亿。

　　同时，众品牌房产大鳄纷纷出没，例如平安不动产联合金地布局临平新城南地块、融科智地直接成交萧山新街商住地块、万科联手大家底价落子钱江世纪城、九龙仓联手绿城补仓萧山。除了成功出手拿地的房产大鳄之外，还有不少是作壁上观看热闹的。大鳄们的此番姿态是否意味着楼市回暖，以及继续看好杭州市场的决心？

　　从2014中国房地产品牌价值50强排行榜名单来看，全国十强全部布局杭州。其余还未入杭的包括华夏幸福基业、金融街控股、融侨集团、金科地产、路劲地产、建业住宅集团、首创置业 泰禾集团、正荣集团、上海升龙投资、金辉地产、SHOHO中国、禹洲地产、龙光地产、上海实业、天朗控股、卓悦置业、合生创展、雨润控股、联发集团。

　　外来房企以快节奏的强势进攻打开杭州市场，同时也令本土开发商不得不改变原有的生态格局。那些还未入杭的是否会选择在2015年有所动作，不妨拭目以待。

　　会不会继续有房企倒闭？

　　在楼市一片萧瑟之时，中小型房地产公司的处境愈发艰难。

　　2015年元旦刚过，就有确凿消息发布称江西赣州长发置业有限公司(以下简称长发置业)和赣州银信置业有限公司(以下简称银信置业)先后破产。且这两家公司的法定代表人为同一人，这也成为今年全国房地产公司破产第一案。

　　几天之后，更令人咋舌的消息传出：1月6日晚网络上疯传佳兆业集团(01638.HK)于下午下午召开董事会，最后达成破产重组意见。随后，佳兆业通过微信公共账号否认该消息。但有知情人士表示，佳兆业一切抵质押手续和债券主张暂停，董事会于6日下午最后达成破产重组意见。分析人士还认为，佳兆业大股东是有强大资金实力的生命人寿，最终可能找到合适的方法解决目前的违约门。至于是否会引发进一步的违约事项，佳兆业集团在昨晚的回应中表示，一切以公告为准。

　　无论后续即将刊发的公告会以什么措辞宣告事件本身以及事态发展，中国大型房企同样面临资金困局的现状已经昭然若揭。而佳兆业的破产传言，仅仅是2015年房地产市场动荡的开端。

　　就拿杭州市场来说，整个2014年并不平静：浙江小开发商兴润置业负债35亿元无力偿还宣告破产；百强房企光耀地产因资金链断裂也一度濒临破产；华门控股出现债务危机；中都集团老板“消失”百货业关门……一方面，中小房企开始陷入倒闭风波，而另一方面，越来越多房企倾向于通过出售股权维持生存。

　　2015年是否会有更多公司面临生存危机甚至有可能最终倒闭？答案是必然的。随着产业集中度的持续提升，大量的中小房地产企业被挤出市场，各类分化局面充斥着地产行业。但这也意味着行业集中度会进一步提高，在很多中小企业面临更加困难境地的同时，对大企业而言则是一个并购的机遇。

　　投资客会不会入市？

　　房子多年来都被看做是唯一且稳赚不赔投资渠道。然而近日国泰君安首席经济学家林采宜却在公众场合号召“卖房炒股”。

　　这源于2014年下半年楼市走势未明之时，国内A股市场却出现久违的大涨，特别是近两个月，沪市大盘逼近5年来新高。两者相比较后，股票重新成为投资首选途径之一。

　　虽然卖房炒股不可能成为市场投资主流，但可以确定的是，经过四年来多轮房地产调控洗礼，手头有闲钱的投资客对楼市的兴趣度已然不高。且投资渠道日益增多，P2P、信托基金等投资方式因其操作期短、占用资金时间段等特点，赢得了不少投资者的青睐。与这些投资渠道相比，需要长时间才能获得收益的不动产市场远远无法满足投资者的胃口。

　　据记者了解，有不少过去几年以投资不动产作为盈利方式的资深买家现如今也逐步开始把家庭资产配置到其他投资品当中，一来规避楼市调控可能带来的崩盘危险，二来可以获得更多元化的收益。毕竟楼市环境日益成熟，快速暴涨的可能性几乎为零。

　　随着行政干预逐步退出杭州楼市，原本活跃在市场上的温州、台州购房者似乎有重返市场的迹象。然而仔细了解后发现，这些人群早已今非昔比，大多购房者目的是为了自住，因看好楼市前景而纯投资的购房者少之又少。

　　会不会有更多救市政策出台？

　　政府其实是不愿看见楼市奄奄一息的。在相对有点冷清的房地产环境下，行政调控政策也渐渐如人所愿退出了历史舞台，金融政策小范围松绑。那么2015年房地产市场还会有更多救市政策出台吗？

　　就在2014年底召开的中央经济工作会议上，对房地产只字未提。这被外界解读为行政性调控政策将会在今年全面退出历史舞台。对此，有专家分析，2015年中央以及各级政府还将根据情况继续推出救市政策。

　　然而，就在2014年12月22日，备受关注的《不动产登记暂行条例》正式出台，这也让房产税三个字再次喧嚣四起。但业内人士认为，房产税在2015年开征的可能性非常小。即便不动产登记是为房产税征收打下第一步基础，但绝非是开征房产税的理由。况且房产税也不会在今年有试点。

　　据悉，如果房地产政策还有放松空间，则很有可能通过降低首付比例的方式，进一步撬动资金杠杆。此外也可以将获取购房资格的年限降低，释放消费能力。另有银行人士分析指出，于2014年11月出炉的最新房贷利率调整(五年以上贷款利率由原来的6.55%降为6.15%)虽然只下浮0.4%，但是作为普遍开款年限长达20年、本金数十万的房贷而言，也能够节省不少开支。

　　作为此次降息政策的促成方，央行顺应市场的态度已经十分明显。

　　库存量是否会下降？

　　2014年全年杭州市区(含萧山、余杭)共计成交商品房91006套，创下了历史次新高的成交量，同比增加3991套，涨幅约为4.6%。但与此同时，库存仍在急剧上升。11月25日库存首次冲破15万套，可售房源数量为近7年来新高，与2013年底相比库存上升近四万套。虽然库存“高烧”终于在12月31日降至15万套内，但149927的套数照样让紧随其后的2015年一开年就处于绝对高位。