2015年杭州楼市未解之谜:库存房价是涨是跌？(2)

　　况且，今年还有大量房源会进入市场。根据365地产家居网初步统计，2015年杭州(包含萧山、余杭)预计将有148个楼盘上市，纯新盘达到67个。其中，主城区将有70个楼盘面市，而余杭区一如既往成为供应量最大的区域，将有71个楼盘面市。这样一来，如果没有行之有效的方法，去库存必然成为今年市场的主旋律。

　　住建部官员称，接下来要千方百计“去库存”。这意味着房企要千方百计以价换量的同时，地方政府也要千方百计刺激需求。预计在2015年上半年相当长的一段时间，为了响应去库存要求，房价亦有进一步下探的可能。

　　综合体会不会死？

　　几年前，在杭州提到逛街，不少人第一反应肯定是武林广场、延安路一带。不过随着杭州城市发展和格局的扩大，综合体已经如雨后春笋般崛起在杭州的东西南北。继城西银泰城、西溪印象城以及中豪五福新天地外，最近杭州又“冒”出了好几个商业综合体，即万达广场、下沙宝龙城市广场、集合BOX、水晶城等。

　　同策咨询研究部公布的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》指出，目前长沙、杭州等19个城市人均商业面积已面临饱和或过剩的状态，人均商业面积超过1.5平方米。

　　所以，就在已规划的各个购物中心相继迈开开业大步时，杭州市政府决定踩一脚刹车：2014年6月16日，杭州市政府会议上提出杭州的商业综合体开发要回归理性，将禁止城北(运河新城)与城东新城新增大型商业综合体开发，对局部过度饱和区域进行严格控制。

　　但是，尽管那些仍在纸上谈兵的购物综合体已经被喊“暂停”，但现有在建的购物中心在未来三两年里的井喷仍然不可避免。

　　据相关机构测算，包括杭州东部国际商务中心、龙湖天街、大运河商务区CBD、绿地中央广场、远洋大运河商务中心等多个综合体项目在内，2016年之前杭州规划的综合体商业项目将达到90个，总建筑面积超过780万平方米。其中大部分项目的开发模式采用商场、酒店、写字楼、酒店式公寓和住宅等固定组合模式，购物中心同质化严重。不难预计，特别是个别规划有多个综合体、供应量较大的区域，未来一段时间内或将出现局部饱和过剩的现象。如何抢占市场份额、做好产品差异化，仍是一个亟需面临的问题。

　　现房销售时代会不会到来？

　　一边在卖房，一边在交房。今年，准现房甚至是纯现房销售的楼盘将会比比皆是。现如今，快速高效的开发节奏已成为开发商们的共识，快速拿地、快速开盘、快速销售，开发周期大大缩短，市场上“一年盘”(从拿地到首次开盘的时间)屡见不鲜，更有“7月盘”、甚至是“6月盘”纷至沓来。对房企而言，高效快速的开发节奏不但能最大限度提高资金周转，降低财务成本，还能有效规避政策风险。对楼市而言，则是加大了供应量，使得房源充裕，尤其是现房和准现房。

　　就拿2015年1月份将开的42个楼盘来说，中国铁建国际城就是纯现房销售，此外天阳尚景国际、世茂中心、复地爱伦坡、西溪海小海、华联星光时代、滨江宝龙城市广场等楼盘，都是即将于今年交付的准现房。

　　再举例正处于首期交付阶段的楼盘：杭州第一豪宅武林壹号、滨江一线江景豪宅钱江水晶澜轩，除了已交付部分之外还有相当体量的可售房源也会在今年陆续交付；有名的快销楼盘龙湖春江彼岸以及中海·西溪华府全盘交付的同时仍有少量大面积房源可售。放眼全杭州市，欣盛东方福邸、远洋公馆、万科草庄、江南御府、世茂之西湖、金隅田员外等等，大量不同区域、不同类型的楼盘都在交付、销售两条线同时进行，案例不胜枚举。

　　现房销售，无疑是购房者的福音，再不用只能对着户型图“按图索骥”，而是可以直接走进去，品质看得见摸得着，窗外景色一目了然。有人说，杭州早已迎来现房销售时代，这或许应该是多年调控带给购房者最直接的福利。

　　土地供应量是否会降？

　　中国指数研究院1月4日发布数据显示，2014年全国300个城市共推出土地135714万平方米，同比2013年减少24%；成交102830万平方米，同比减少31%，宅地降幅高于整体。交易低迷致使2014年全国出让金同比下降28%，总额为23060亿元。

　　从杭州来看，2014年土地出让量相较2013年有明显下降趋势，其中住宅供应下降37%，商业性用地下降10%，合计供应下浮25%。其中2月份到9月份之间杭州城区宅地供应甚至出现了历时半年的空窗期，最终在年底出现了一波土地市场的小高峰。

　　由此预计，2015年新上市供应会出现小幅回暖 ，杭州国土资源局的推地基调依然以跟随市场为主。

　　二手房挂牌量是否会增加？

　　2014年11月，杭州二手房市场同比10月份出现65%的涨幅，涨幅之大令人咋舌。我爱我家市场评论员宋文杰分析，其中一方面是因为2014年四季度政策利好频现，同时，不动产登记制度箭在弦上，也是引发挂牌量增加的原因之一。

　　何为不动产登记条例？去年11月24日，国务院总理李克强签署第656号国务院令，公布《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起正式施行。一位国土部门人士表示，这实际是为将来的房产税开征、个人不动产信息查询、甚至是为“以房反腐”做前期准备工作。

　　所以，尽管不动产登记本身并非只是房地产调控政策，但这一措施是房地产调控从之前的交易环节转变到持有环节的标志性事件，其对房地产市场必然会有所影响，手头有多套房的房东将会为了规避高额税费抛售名下房源。

　　但是，有所影响不代表有着绝对性影响。2014年12月，二手房的挂牌量就应声回落40%，几乎和10月份挂牌量持平。正如宋文杰所判断，利好效应一过去，不动产登记条例至多算是利空，无法持续影响二手房市场。

　　不过2015年二手房市场肯定会迎来一波集中挂牌，因为2014年末交付楼盘超过130个，这些房源都会在拿到房产证后成为二手交易市场的“准备军”。“然而，继2010年开始调控至今，三四年来房价都没有特别大的波动，而且在调控期间买房的多为自住型刚需人群，所以他们不会像以往房东这样拿到房子就挂到二手房市场变现赚差价。所以2015年不会出现很大规模的挂牌增幅，除非再有政策利好的刺激。”