加拿大“首次购房者鼓励计划”实施 律师解读细则

　　中国侨网9月5日电 据加拿大《明报》报道，加拿大联邦政府于2019年预算案中提出的“首次购房者鼓励计划”(First-Time Home Buyer Incentive﹐FTHBI)﹐已经于9月2日生效。凡加拿大公民﹑永久居民﹑或持有合法工作证的人士﹐只要符合首置资格﹐都可向政府申请免息贷款﹐但国际留学生则不包括在内。

　　提出申请的﹐可以是一个人或以上﹐关系可以是夫妇或朋友﹐但所有人一年的税前总收入不能超过12万。

　　联邦政府可贷出的款额﹐新屋是10%﹐二手的为5%。

　　贷款额亦不能超过申请人年收入的4倍。贷款年期最长为25年﹐还款额则以物业出售或估算出来的价值的5%或10%(视乎借贷多少)计算。

　　其中一方须从未置业

　　据Sherwood Mortgage Group的按揭经纪郭泽文表示﹐只要符合以下其中一项﹐都符合首置资格﹕申请人过去从未曾置业﹐又或夫妇二人其中一方过去从未置业﹔已离婚或分居夫妇﹔在过去4年在加拿大未曾拥有物业。由于借贷资格牵涉的情况比较繁杂﹐有意者最好向相熟的专业人士查询。

　　郭就提醒申请人﹐买物业﹐落“柯化”(offer)前﹐最好先跟按揭经纪计清楚日期﹐确保符合贷款资格﹐就可免麻烦。

　　申请人实际可向政府贷款多少﹐则视乎买的是新屋﹐抑或是二手物业。新屋可借入屋价的10%﹔二手的则最多可借5%。不过﹐上限一定不可超过(一个或以上)申请人年收入总和的4倍。

　　上限不可超申请人年收入总和4倍

　　此外﹐尚要看看申请人每月的基本开支﹐如水电费﹑地税﹑管理费﹐以及归还私人贷款﹐如每月信用卡数或汽车贷款﹐占其收入的比例。基本开支的比例不能超过收入的39%﹔私人贷款支出则不能超过收入的44%。

　　假设一对夫妇只能依赖政府免息贷款“上车”﹐而两人的年薪为10万元﹐他们最多可取得政府40万元的免息贷款。若两人只有3万元作首期﹐换言之﹐他们只能购入43万元左右的物业。但以温哥华和多伦多屋价之贵﹐选择不多。

　　郭则称﹐的确在一些大城市如多伦多﹑温哥华等﹐政府贷款只能买入一个二手柏文单位﹐但政策全国各地适用﹐数十万元在一些小镇地区仍足以置业。

　　郭泽文说﹕“政府借出的钱是免息贷款﹐还款年期最长25年。如中途卖屋﹐就在卖屋时计算﹐政府会收回物业当时价值的5%或10%(视乎借多少)﹐如卖屋就以售价的5%(或10%)﹐屋价赚蚀﹐政府都会承担﹔如申请人过了25年都不将物业出售﹐就要由公证行做物业估价﹐归还当中的5%或10%。”

　　他又提醒﹐银行贷款为第一按揭﹐政府的贷款属于第二按揭﹐正因如此﹐故律师费亦偏高。

　　此外﹐在加拿大置业﹐若首付低于屋价的20%﹐便要购买按揭保险。有申请人以为﹐自己支付10%的首期﹐另外10%则来自政府免息贷款﹐便可省却按揭保险。但事实上﹐这情况并不适用﹐申请人仍需要自行购买按揭保险。

　　郭认为﹐联邦自由党推出的这个政策颇复杂﹐牵涉年期又长﹐由审批申请到追债﹐估计行政费用所花不菲。

　　他说﹕“其实﹐很多人并非供不起楼﹐问题是房屋按揭的压力测试太紧﹐令人无法取得贷款。”