专家：全军基建房地产普查需做好应对民事纠纷准备(3)

　　3.“2000版条例”与《中华人民共和国物权法》的冲突。“2000版条例”规定“军队房地产”是指依法由军队使用管理的土地及其地上地下用于营房保障的建筑物、构筑物、附属设施设备以及其他附着物。《中华人民共和国物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。不动产登记薄是物权归属和内容的依据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”因此，对军队房地产依法进行登记并取得不动产权属证书(土地使用权证书和房屋所有权证书)，对于确定军队房地产的权源归属，从源头和根本上避免、杜绝军队房屋所有权和军用土地使用权流转纠纷至关重要。《中华人民共和国物权法》施行以后，军队房地产登记问题开始凸显很多法律问题

　　4.“2000版条例”与《中华人民共和国合同法》的冲突。“2000版条例”并没有完全禁止“军队房地产开发经营行为”，第四十三条、四十四条对军队房地产的租赁、合建、换建和兑换作出具体规定，这应当成为军队房地产开发经营的依据，总后勤部据此制定了多部军事规章并制定了军队房地产民事流转合同的参考样本。但是《中华人民共和国合同法》及其以后生效的司法解释规定，人民法院认定合同效力以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为准，并且违反行政法规“禁止性效力性规定”才能作为认定合同效力的依据。但是“2000版条例”属于军事法规，与国务院制定的行政法规是否属于同等效力位阶立法未予以明确，人民法院能否依据军事法规作为判定合同效力的依据也存在争论。

　　5.“2000版条例”与客观实际情况的冲突。13年来，全国范围内房地产业高速发展，各相关利益主体的权利意识法制意识开始觉醒，农村集体土地确权大幕拉开，农村城镇化进程启动，军队房地产的价值激增，军队房地产各使用管理单位的开发经营行为增多，军队房地产领域涉诉纠纷和违纪违法案件频发，部分军事训练用地存在权属纠纷，军地之间联合建房、合作开发纠纷不断涌现，“2000版条例”及相关配套的军事规章已经远远不能适应客观实际情况。综上所述，13年前开始施行的“2000版条例”亟需大修！

　　作为致力于“军队房地产和工程建设法律实务”研究的专业律师，我们尝试提出如下修法建议：建议军委法制局将“2000版条例”纳入立法规划，组织军队法律力量结合“两项普查工作”同时开展调研工作。修法时，建议考虑行政权与军事权的联系与区别，考虑与立法法、物权法、合同法、行政许可法、土地管理法等国家法律、行政法规的有效衔接，考虑与军队房地产管理的客观现状相契合，考虑服从和服务于保障军队建设发展需要，高瞻远瞩，高屋建瓴，制定出一部高质量的军事法规，或者联合国务院共同出台一部普遍适用的中华人民共和国军队房地产管理条例。

　　中华全国律师协会建设工程与房地产专业委员会是指导全国律师在建设工程与房地产领域的业务研究和实务指导的专业委员会，中国人民解放军总参维权南京协调中心是总参谋部在江苏片区涉军维权工作机构，维护军队合法权益是专业律师义不容辞的社会责任和本职工作。对全军开展的“两项普查工作”及其会面临的法律问题，我们将密切关注并根据军队单位的服务需求，责无旁贷提供一流的专业法律服务保障，坚决捍卫军队合法权益。

　　朱树英(中华全国律师协会建设工程与房地产专业委员会主任)

　　黄伟(中国人民解放军总参维权南京协调中心主任)