业内称中介是房租暴涨重要推手 群租客感觉没尊严

群租房内部实景。实习记者李琼刘春燕摄

　　近日，有媒体报道称，“80平米两居室住25个人，客厅、卧室里满满当当摆了13张上下铺床”一时间成为社会关注的焦点。而类似的“蜗居”固然是少数，但不断上涨的房租，却令所有租房人不堪重负。

　　北京不断高企的房价让人怨声载道，但相对于一直处于调控中的房价，节节攀升的房租更显得肆无忌惮。官方的统计数据显示，北京住房租金已经连续上涨52个月。在高房租的节节逼退下，隔断房、合租房、地下室等低价房源炙手可热。那么，房租暴涨的推手到底是什么？仅仅是供需不平衡还是中介内部人士指出的“部分中介推高房租”？

　　日前，住建部、工商总局联合发布通知，要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序，严肃查处中介分割出租、吃房租差价、办理假的购房资格等违法违规情况等。

　　乱象

　　租金：到期必涨

　　北京的房租和房价一样，是个奇怪的东西。多少在北京的租房人最讨厌合同到期，因为这往往意味着租金又要涨了。

　　2010年底，王小姐在三元桥附近以2600元/月的价格租了一套两居室。一年的租赁期将满时，房东告诉她要涨价，将租金上调至3800元，“涨价可以，市场就这样，但这一年也涨得太多了。我问房东，房东给我的答复是，上一年租给我的太便宜，比市场价格低了好几百，邻居说他租的低了。”王小姐表示很无奈。已经住习惯了这套房子的王小姐并不愿换房子，而且她去中介看了一下，房租确实也这么高了，“即使我不住这个房子，再去找，房租还是这么高，并且还得搬家。”不过，小四千的租金确实压力不小，为了缓解压力，王小姐找了一个同学一起住。

　　两年租期将满时，王小姐被迫再度接受调价，如今这套两居室的租金涨到了4600元。“房租涨得太可怕了，逼着我不得不考虑买房的事情。”从2009年至今，北京许多租房人都遭遇了如王小姐一样的“租金暴涨”经历。一位租房人表示，“房价高还可以选择不买房，可是租金暴涨，我总不能睡大街上吧，除了被迫接受，毫无办法。”

　　据北京统计局的数据，北京住房租金自2009年3月到2013年6月已经连续52个月上涨。其中，今年以来月同比涨幅均超过7%，北京市统计局发布的月份CPI数据显示，6月北京住房租金上涨6.2%。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，租房贵、租房难的问题与高高在上的房价相比毫不“逊色”。

　　外移：高房租成逐客令

　　对于房租问题，小凯头痛不已。2010年7月，他和同学在知春路汉荣家园租了一个三居里面的小隔断，每月1300元。房间是客厅隔出来的一间，大概13平米。虽然有点小，但离公司很近，上下班走路5分钟就到。然而好景不长，仅仅半年之后，房东就委婉地提出了涨价要求。“毕竟地理位置太好了，周围房价也一直涨。”当时小凯刚换公司，工资不是很高，房租涨得虽然不是很多，但他也觉得有些吃力。

　　2011年1月，小凯不得不搬离了之前住的地方，以每月600元的价格租到了上地朱房村汉轩公寓的一个24平米左右的单间。虽然名为公寓，但实际上就是在一个村子里简单搭建的二层建筑，里面的人鱼龙混杂。朱黄村地理位置比较偏僻，虽然附近有地铁，但去哪里都要耗费很长的时间。在这里住了两年多，小凯最近又开始为搬家的事情烦心。“住进来以后一直在涨价，基本上每半年涨一次，前两个月续约的时候又涨了一百。”说起这个，小凯有些愤慨，“再这样涨下去，真的得往更远的地方搬了。”

　　高房租逼退的不仅仅是小凯，北漂了4年的小杨基本上一年搬一次家，最近的一次是今年年初，他和女友搬到了通州梨园镇。小杨颇为无奈：“房租一下子从4500元涨到了5300元，实在有些承受不起了。”对新租的房子，他和女友都觉得很满意。房租2300元一个月，这对他们来说经济负担着实减轻了不少。

　　据记者了解，房租在不断攀升，但大多数人的工资却没有同步跟进，造成不少人每年都在往外迁移，更有甚者，一些北漂不得不选择打道回府。

　　中介：吃差价普遍

　　“我住3年这个房子了，没见过房东，都是跟中介打交道。房东报给中介的租金是多少我们不知道，每年涨价什么的我们也都是跟中介沟通。”张涛告诉记者。

　　有张涛这样经历的人不在少数，很多人都没见过房东，这类房源通常是房东托管给中介的房源。一位从事多年中介工作的经纪人告诉记者，不少中介会从房东的手里拿房子，然后把房子租给承租者，从中赚取除了中介费以外的差价，这种吃差价的现象非常普遍，尤其是一些小中介。据其介绍，一家小中介从房东手里拿了一套三居室，一个月租金是4000元，随后，该中介将客厅做成了两个隔断，“也就是说住了五户，总的租金加一起是5000多，对中介来说，除了中介费，他们还多赚了一千多块钱。”

　　记者从门店经纪人处了解到，有不少的房源都是房东托管的。事实上，为了省事，不少人也愿意把房子直接交给中介。上个月，陈阿姨将柳芳的一套两居室交给了一家小中介，中介一次性给她一年的房租。“我本来想自己租的，但是太复杂了，我出租的那套房子缺两个空调，我老公经常不在北京，我一个人也不想张罗事情，就给中介了，中介给我的价格是比市场价低点，但没办法，咱的房子不是缺东西吗。”陈阿姨说。“至于中介租给什么人，租多少钱，我都不知道。”

　　群租：房客称活得没尊严

　　“在群租的房子里生活，你只会有一种感觉，那种憋屈让你觉得活得真没尊严。”刚毕业不久的黄蕾告诉记者。

　　今年年初，黄蕾开始在一家报社实习。由于学校太远，她在实习单位附近租个房子，简单筛选之后，黄蕾最终以每个月950元的价格在知春路太月园小区租到了一个不足六平米的房间，再加水电费、卫生费和网费，一个月实际要付大概1200元。房东告诉黄蕾，因为当时正好是春节前租房淡季，才以这个价钱短租给她，否则是不可能租的。

　　“这个房子原来应该是个三居室，用木板隔成了20间，每个房间门上都写着号码。”黄蕾说，“房间有的是从卧室和客厅隔出来，还有从厨房隔出来的，房间上面就是粗粗的管子。”

　　她住的那个房间长不足4米，宽1米多，刚够容纳一张单人床，床尾可以放一张小桌子。门口的空间只能站一个人，两个人同时在屋里时其中一个人必须得坐在床上。如此狭小的空间，身处其中很容易感觉到压抑。太逼仄了，待在里面心里都觉得憋闷。

　　除此之外，房间的隔音效果很差。黄蕾说，好几次半夜她都被隔壁说梦话的声音惊醒。洗手间和厨房的卫生条件也不敢恭维，两个月间，黄蕾从来没用过厨房，洗手间也尽量到单位去用。

　　据黄蕾讲，住这种隔断房的很多都是在周围上班的服务员、快递员，还有准备考研的外地学生，他们一般都是早出晚归，租这种房子只是为了有个休息的地方。

　　黄蕾租住的群租房只是北京成千上万套群租房中的一套，还有远比她居住条件更差的群租房。据媒体报道，在CBD某高端小区内，“80平米两居室住25个人，客厅、卧室里满满当当摆了13张上下铺床。”

　　据记者了解，虽然北京、上海叫停“群租”已经多年，但是在租金大幅上涨的推动下，这几年群租现象反而迅速增长起来。

　　张阿姨居住在望京某小区，平时偶尔也帮着介绍房源，赚点零花钱。张阿姨告诉记者：“5年前，小区里也就几套群租的，而且隔断也不算厉害，现在几十套都有，有些隔断打得只能放一张单人床，夏天跟蒸笼一样。”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，低收入者面对供应少、价格上涨的中低端房源，只能选择合租，甚至群租。

　　据张阿姨介绍，租住群租房的租客，也不乏在大公司入职的年轻人，“他们会选择条件相对好点的群租房，一套三居室隔成七八间那样的，租金也都得上千。”

　　业内人士披露

　　中介是房租暴涨的重要推手

　　房价还有波动时，但房租却连续上涨52个月。房租只涨不跌的背后到底是什么？

　　业内人士告诉记者，租赁市场中最主要的矛盾就是供需矛盾，这个因素直接导致了房租高居不下，同时也给中介提供了吃差价的土壤，“供不应求必然会导致需求方更为弱势，中低端的租赁市场是典型的卖方市场。”而这其中，中介的逐利动机，又加速推动了房租的上涨。

　　记者从链家地产、伟业我爱我家、中原地产等多家中介机构了解到，目前北京租赁市场的供需矛盾较大，尤其是公司密集的区域，租赁需求非常旺盛，但房源有限。

　　“供需失衡是最要的问题，一线城市特别是北京，向心力强，就业集中，一直存在供需失衡。同时，房价上涨加速，持有房产的业主提高租金回报率要求。再有就是物价全面上涨对租赁市场的影响。”中原地产市场总监张大伟告诉记者。

　　事实上，供需矛盾一直都存在，“供需结构、房价上涨、物价上涨这些因素在2010年之前也是存在的，但那时候房租为什么没有暴涨，而从2010年之后出现了暴涨呢？”某业内人士质疑。

　　一位从事多年房地产经纪行业的业务经理告诉记者，近年来租金暴涨的原因，主要是“二房东”增多，他们也要从中分一杯羹。所谓的“二房东”大部分指中介或个人从房东手中拿到房子，再转租出去，在这个过程中，中介机构依然居多。

　　据其介绍，相对于买卖涉及到大额的资金不同，租赁不需要过户，程序也相对简单，这就意味着，客户跳单的可能性很大，很多人会跳过中介直接找房东，而做租赁和做买卖对经纪人来说工作量其实是差不多的，因为买卖房子的后期过户程序是后勤做的，无论买卖还是租赁，经纪人都要带着看房、谈价等，但收入却相差几十倍。这无疑会促使做租赁的经纪人想办法挣更多的钱，因此，独家代理就成为中介做租赁的首选，如果成为独家代理，经纪人就不用担心跳单，中介不仅可以收到租赁的佣金，同时还能自己决定房屋的出租，出租给几个人，出租多少钱，从中还能赚到差价。“一般来说，中介会跟房东签两到三年的合同，但跟租客一年签一次，第二年肯定是要涨房租的，但房东那边价格没变，所以中介即使第一年租出去的价格和市场持平，依然会有盈利空间，况且很多第一年出租就比给房东的价格高。”

　　而中介还有一种方式是钥匙托管，“也就是说，房东不愿老去开门的时候，会把钥匙同时托管给好几个中介，而为了争取到佣金，一般中介会报高价，这样即使自己租不出去，也可以坏了其他人的生意。比如说，一套房子的市场租赁价格是3000元，其他中介给房东也报了3000元，但你报了3500，房东心里就有数了，就会倾向把房子留给你。这在一定程度上也推高了租金水平，而为了赚回来，隔断就成了一个重要的选择。”

　　在以上两种方式都无法进行的时候，中介才会选择三方居间，只收取一个月的房租作为佣金。“中介行业这些不规范的行为无疑扰乱了租赁市场，成为租金暴涨的推手。”一位不愿具名的业内人士称。

　　□对策

　　加大房源供应规范中介行为

　　租赁市场的乱象亟须政府机构和监管部门的介入，无论是供需矛盾的协调还是中介行为的规范，均需要政府这只手的干预。

　　对于供需现状，张宏伟表示，政府在租赁市场上大有可为，可以通过两种方式增加租赁房源供应，缓解市场供应压力与房租上涨的现象：其一，加大对于廉租房、公租房等保障性住房的建设力度，切实形成市场供应；其二，收购一些闲置楼栋或房源，进行资产经营，在房租价格上涨的阶段，集中释放租赁房源，以缓解租金上涨的压力。另外，针对市场当中大量闲置房的问题，政策层面应该鼓励开发企业、资产管理公司等相关企业进行资源整合，切实让这些闲置房源不再闲置，以解决租赁市场房源紧张的局面。也可以鼓励企业在“自留地”等集体用地上建设员工宿舍，解决一部分人的租赁需求，缓解市场上房租不断上涨的压力。

　　同时，因中介的托管业务和中介吃差价仅一墙之隔，如果中介不够规范，或者监管不力，很可能混为一谈。因此，无论是解决供需矛盾还是规范中介行业，政府部门都被期许着发挥更大的作用。

　　据悉，政府在这方面已经开始行动，据报道，日前，住建部、工商总局联合发布通知，要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序，严肃查处房地产中介机构和经纪人员的10类违法违规行为。其中包括分割出租，吃房租差价、办理假的购房资格等违法违规情况等。

　　而在规范租赁市场、保障民生方面，德国已经有了比较规范和成熟的做法，值得借鉴。

　　□经验借鉴

　　德国：政府主导租房市场

　　租房,是德国大部分国民的规模性行为,在德国有着悠久的历史。虽然德国是欧洲经济实力最强的国家，但60%的民众选择一辈子租房子。长期以来,良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场,很好地保障了租客的权益。

　　在德国，与医疗、教育等福利一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。其《住宅建设法》明确规定，要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。在法律的推动下，德国各级政府尤其是联邦政府把推动福利住房，即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入人群的住房建设作为必须履行的“职责”。联邦政府自1949年以来，每年都向各州提供数额不等的财政支持用于住房建设或补贴。

　　自上世纪末开始，大多数居民的住房问题得以解决，福利房逐渐退出历史舞台，联邦政府直接参与的保障房建设也宣告落幕。然而，德国并未放松对整个租房市场的管理，政府通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。如政策规定,在房屋建成后,住房投资人需要首先与政府合作,在一定的期限内以成本价将房屋出租给政府指定的群体,期限截止后,投资人才可进行市场运作；政府将资助低收入群体租赁合适的住房。通过这些缓阻机制,德国政府力图缓解政府退出带来的后果。正是在政府的积极引导及强烈干预下，德国大力发展租房，租金的稳定得到了保证，更重要的是让广大租房者能够获得稳定的住房。

　　关于房租价格，德国政府并不任由市场供求关系确定房租水平，而是由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，确定一个“房租合理价格表”，每套房屋的租金都要参考该价格表。如果房东不参照该表，对房客漫天要价，就可能会受到惩罚。如法律规定，房东不得随意涨房租，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续15个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过10%；3年之内不允许房租涨幅超过20%；如果房东的房租超过“合理价格”的20%，就构成违法，超过50%，就构成犯罪，如果不及时改正还可能面临牢狱之灾。（记者桂瑰实习记者李琼刘春燕）