开发商代收契税不办房产证 业主等7年起诉索赔

冯晨清制图 H126

　　很多购房人都有过这样的经历：收房时，开发商代收契税和公共维修基金等名目繁多款项，说是统一办理房产证，不交钱就甭想拿钥匙入住。可钱交了，房产证却迟迟没下落。

　　李先生就遇到了这样的糟心事儿。2005年入住新房，开发商代收了契税，却始终不给办房产证，连打官司都没用。最终，李先生无奈自己又交了一份契税、公维基金，跑了几个月，这才拿到了房产证。李先生转过头来将开发商告上法院，要求退还代收款19000余元。今天上午，此案在石景山法院开庭审理。

　　房主诉苦

　　迟到7年的房产证

　　2004年，李先生跟北京天海兆业房地产开发有限公司签订合同，从银行贷款购买了石景山区杨庄北区西现代城的一套商品房。2005年12月，李先生收房入住。开发商代收契税和公共维修基金，为李先生办理房屋产权证书。

　　“合同里写的清楚，开发商在360天之内办下产权证。”李先生也没着急，心想着反正逾期拿不到产权证，开发商就得按已付房款的2%支付违约金。

　　可此后，收了钱的开发商根本就没管房产证的事。“我买的是二期，听说一期还有没办产权证的呢。”李先生说，有懂行的人盯得紧，催着要出了正式的契税完税发票，自己去办理了房产证，而他手里就只有开发商代收费的收据，连合同都因为贷款押在银行了。

　　没有房产证，李先生心里始终不踏实。2010年，他将开发商告上了石景山法院，要求开发商协助他办理房屋所有权过户手续。法院判决如果开发商怠于履行，业主可以自行办理，所需费用由开发商承担。

　　“最后我只能自己又花了一份钱，交了1万多公共维修基金、8000多元房屋买卖契税和登记费，一共近2万元，今年3月才拿到了房产证。”李先生说，幸亏他心眼儿活泛，赶紧自己交钱办了证，否则后果不堪设想。

　　“我去办理房产证时，居然发现我的房子备案在一个陌生女人名下。后来物业公司协助才改了过来。第二次再办时又不成了，房子又被一家公司抵押了。这里面指不定有什么事儿呢！”为了办证，李先生前前后后跑了20多趟，历时几个月，才把房产证跑了下来，距离收房时已经过去8年了。

　　庭审现场

　　开发商又没到庭

　　今天上午，原定9点的开庭时间已过，被告席仍然空着。对于开发商天海兆业房地产公司的“缺席”，李先生已经习以为常了。“从我打第一个官司起，开发商就没露面过，都是缺席审判。”

　　由于法院事先已经送达了开庭传票，且天海兆业公司已签收，如今无故拒不到庭，法院只得缺席审理。李先生向法庭提交了合同、自己办理的产权证、交纳税费的一切证据。少了口舌之争，庭审进行得很快。

　　据记者了解，天海兆业公司因为代收费后不办证在石景山法院有不少官司。不仅如此，该公司还因合作开发和其他公司有上百万标的的纠纷。很多业主像李先生一样，等不了了，就自己又交钱办了房产证，转回头来起诉索赔。因为契税和公共维修基金都是代收费，开发商也没有上缴，法院通常会判决开发商退钱。

　　不过，很多已经判决的官司都因为天海兆业公司没有钱，陷入执行难题。李先生也面临同样的问题，即便判赔了又怎么执行？

　　李先生有自己的小算盘，“我听说，开发商有个商务楼因为涉诉被查封拍卖了。我想先诉讼弄个保障，一旦有了法院的判决，能查到开发商的钱，就能要回钱来。不过，钱是小事，办下了房产证，心里就算踏实了。”

　　原因揭秘

　　有开发商挪用资金周转

　　既然是开发商在合同里白纸黑字写着代收契税和公维基金，约定了时间代办房产证，为什么一直拖着业主？

　　在有些纠纷中，开发商会安抚业主说，办证需要收上所有业主的材料一起办，房子还没卖完，所以得等着。

　　而在法律专家看来，这种说法完全是托词。北京市华伦律师事务所主任、市政协委员刘子华律师多年来关注开发商代收费问题，曾经就开发商代收住宅维修基金的问题专门做过提案，引起很大反响。刘律师说，开发商承诺代办产权证，合同里也约定了时间，就得为业主办证，否则就是违约行为。什么统一办证需要时间都是借口。

　　对于拖延办证的原因，刘律师一语道破：“有的开发商代收了业主的钱先挪用做周转资金，拖一段时间占点便宜再去办证，严重的因周转不灵，钱也退不回来了；还有的是因为土地开发手续就不齐全，根本无法办证，只好拖着……”

　　刘子华律师说，根据他对行业的了解，在商品房开发建设早期，这类问题很有代表性。近些年由于政府加大了监管力度，开发手续都齐全了，开发商长期不办房产证的问题已经不突出了。

　　应对措施

　　自己交钱办证可行吗？

　　我国实行物权登记原则，房产证关系着房屋产权的归属。而且目前出售二手房，取得契税完税证明或房产证满不满5年，交的税费都差很多。迟迟拿不到契税发票和产权证，对购房人的影响显而易见。

　　那么，像李先生这样，自己交钱办证是不是条解决之路呢？

　　李先生告诉记者，就是自己甘愿多交一份钱办产权证也绝非易事。

　　“起初我去建委，人家根本不对个人办证。后来我只好打了个官司，要求开发商协助办过户，拿到判决书就有了自己去办证的权利。接着我又找物业公司，开了需要缴纳多少费用的凭据，去银行交了费，取得了正规的契税发票等。办理产权证除了需要提供购房合同、完税发票等缴费证明之外，还需要很多土地开发的证明和手续，不通过开发商或物业公司根本办不了。最后，我催着物业公司提供这些开发的材料，配合办了证。当时也提心吊胆，物业公司要是不配合怎么办啊？”说起这琐碎的经过，李先生苦不堪言。

　　刘子华律师告诉记者，事实上，在办理房产证的问题上，开发商承担着主要责任。办证需要查验的房屋验收证明、土地开发手续等各种文件，都掌握在开发商手里。如果没有开发商参与，业主个人交钱再去办证几乎不可能。

　　但是对于那些久拖不决的历史遗留问题，刘律师认为，李先生的招儿也多少是个办法。“根据物业条例的规定，开发商要把相关手续文件移交给物业公司。业主要自己办理房产证应该先咨询建委具体需要什么手续材料，然后找物业公司看有没有这些文件，让其配合办理。”

　　律师建议

　　“代收费不办事应追刑责”

　　费尽千辛万苦才拿到房产证，李先生有些怨气地说：“税务部门就应该直接征税，管理单位也应该监督代收费用的开发商及时办理完税和产权，万一开发商破产或卷钱跑了，怎么办？”

　　刘子华律师说，如果代收了钱，却欺骗业主，长期逃避不予办理，甚至将钱款挪作他用不去缴费办证，这不仅是不诚信，甚至应该追究刑事责任。2005年就曾经出台过规定，如果开发商超过期限不上缴住房维修资金，甚至可能追究刑事责任。但是此后也没听说哪个开发商责任人被判刑。制裁手段有限，就会让开发商无所顾忌。因此，应该加大对开发商的限制，对于长期代收费不上缴、不归还的，应视为刑事犯罪，追究责任。

　　本报记者 孙莹 J001