老宅承租权拍卖背后:探索历史街区保护与更新模式

　　扬州：老宅承租权拍卖的背后

　　在老城区尤其是历史街区的改造更新方面，一些城市已进行了较为有效的尝试，其策略包括“适度干预，多措并举，渐进式，微循环”

　　7月中旬，4位扬州市民向江苏省扬州市国有资产处置中心缴清了全部款项，分别拿到了位于扬州市历史街区内4套老宅的钥匙。在6月28日举行的一场以10个老宅承租权为标的的拍卖会上，这4位市民通过激烈的竞价最终胜出。

　　这10套老宅，均是产权归属于扬州市直管公房管理处的公有产权房屋——“公房”。承租金不过每平方米1元，但承租权却要经过公开竞拍，由价高者获得。

　　这次竞拍活动，对历史街区的保护与更新模式进行了探索。在许多文保专家看来，社会力量的参与、居民的自主修缮，是历史街区保护的重要机制。只要权利稳定、市场公平，老房子的保养就能够获得产权人或社会力量的支持。可是，老城区里的公租老宅如何与这样的机制对接？扬州的探索对这个问题作出了回应。

　　为让老城区恢复活力

　　扬州市住房保障和房产管理局局长勾凤诚告诉本刊记者：“之所以尝试用拍卖的方法出让承租权，这既是让权力在阳光下运行，也是想让老房子有一个合理的市场价格。承租人拥有了老宅的永久承租权，在使用过程中对老宅的保护会更用心。”

　　拍卖承租权为何与老宅保护联系到了一起？本刊记者采访了解到，和我国许多城市的老城区情况相似，由于年久失修，扬州老城区内的老宅建筑本身和居住环境出现了许多问题。尤其是占比不小的公房，其衰败程度尤为严重。据2010年扬州市建设局、名城办牵头的老城区摸底调查显示，市区现有直管公房50.4万平方米，其中居住房40.6万平方米，非居住房9.8万平方米；承租居民9300户近3万人；盐商住宅、名人故居近百处，其中的85处被列为国家、省、市文保单位。入户调查显示，至2009年底，在册危房约20万平方米。其中，全危房约4万平方米，需实施大修或异地搬迁解危；局部危房约16万平方米，需实施修缮解危。

　　不仅如此，目前居住在老街巷里的居民基本是低收入群体，以老年人为主。由于老宅得不到修缮，这些老街巷越发破败。而老城区越破败就越留不住人，形成恶性循环。

　　本刊记者探访扬州皮市街和粉妆巷的几处被纳入拍卖计划的老宅发现，这几套粉墙黛瓦的老宅已修缮一新，与周遭建筑浑然一体。皮市街66号隔壁的一位“老街坊”告诉本刊记者，原来这个老宅100多平方米住了3户人家，不够住只好私搭乱建，环境很差。“这片街坊都应该叫爷爷奶奶街了。有能力、有钱的都走了，年轻人也走了，只剩下老头老太了。”

　　要想让“爷爷奶奶街”重新获得年轻群体的青睐，必须改善房屋品质和周边环境。勾凤诚在接受本刊记者采访时一再表示：“必须做好产品。只要有好的产品，就不愁吸引不了高端人群。我们希望通过此举改善一下老城区的人口结构。如果能引进一批喜爱老街巷、年轻且有经济实力的人群，就能让老城区恢复活力。”

　　拍卖会上的热与冷

　　一些文保专家在关注扬州这次探索的同时，表达了赞许的观点。“在历史街区修复居民自主的更新机制，的确需要有关部门愿意作为，并探索合适的路径。”中国文化遗产保护年度杰出人物、南京大学政府管理学院教师姚远说：“扬州以公房作为突破口和试点目标，不失为一种好的探索。”

　　本刊记者在拍卖现场看到，两处位于粉妆巷的房子成为当日的焦点。拍卖师明确提醒在座的竞拍者，这两处标的是实打实的学区房，位于扬州最好的小学和中学的学区内。不出意料，对这两处房子的竞标十分激烈。其中，底价72.3万元的粉妆巷13－4老宅掀起一波竞价高潮，几位竞拍人轮番叫价，当叫价至90多万元时，一位竞拍者迅速叫价110万元，得以成交。

　　位于古城皮市街66号的老宅拍卖竞争更为激烈。这处面积为117平方米的老宅底价65.8万元，经过近10位竞拍者200多次竞价，最终以111.9万元成交。成功竞得该标的45号竞拍者告诉本刊记者：“这房子是给父母住的。”而本刊记者从房管处获悉，这位竞拍者之所以“势在必得”，是因为这套房子原本就是他家的私宅。由于历史原因，成为了公房。

　　相比之下，其他6套老宅则遭遇无人应价的冷遇。“原因是多方面的，除了品相和居住环境，使用功能受限也是一个瓶颈。”扬州一家房产中介公司的负责人倪云认为，这次老宅拍卖限定房屋只允许自用居住，把很大一部分投资客挡在了门外。

　　此外，“永久承租权”究竟有多“永久”？如果遇到拆迁或征收的情况，承租者的投入会不会“打水漂”？种种质疑，也让很多人驻足观望。

　　扬州市直管公房管理处主任柴强表示，目前，新盖的住宅也只有70年的土地使用权，而此次拍卖的承租权是永久的，政策是稳定的。但因拆迁(包括征收)或被有关部门鉴定为危房，或因法律、法规、政策、城市规划建设需要等客观因素，致使租赁合同无法履行的，直管公房管理处就有权解除合同，提前收回房屋，并不承担违约责任。拆迁(包括征收)的安置补偿事宜按法律、法规、政策规定处理。

　　“扬州的做法，是激活老城区的有益探索，但还需要用良善而系统的公共政策，进一步引导整个历史街区走向自我保护、自我更新的正确路径。”姚远建议，住建部门应当用住房保障对接居民的疏散，解决私房的历史遗留问题，明确房屋产权。规划和文物部门要制定老宅修缮养护的技术准则，引导居民的自我修缮，使历史街区同时实现维护历史真实性、风貌完整性和生活延续性的保护目标。

　　“一步步来，一点点做”

　　在老城区尤其是历史街区的改造更新方面，一些城市已进行了较为有效的尝试，其策略被概括为“适度干预，多措并举，渐进式，微循环”。

　　在北京烟袋斜街的改造中，政府部门通过改善基础设施提升了当地的不动产价值。由于抹去了“拆”字，房屋的租赁、修缮行为获得市场力量的推动。政府部门再通过修缮标准的控制，使这一街区的复兴得到保障。

　　苏州市曾出台《苏州市市区依靠社会力量抢修保护直管公房古民居实施意见》，其中明确，在资金短缺的情况下，为尽快抢修保护好现存的直管公房古民居，本着“不求所有、但求所在”的原则，允许和鼓励国内外组织和个人购买或租用直管公房古民居，实行产权多元化、抢修保护工作社会化、运作市场化。

　　对于此次扬州用拍卖方式引入社会资本保护历史街区，社会上也有不同的声音。有人认为，老宅是历史和文化的载体，毕竟不同于一般公租房，此次拍卖“太过粗线条”。如“价高者得”，就会在某种程度上忽略了对承租人素质的要求。还有人认为，历史街区保护鼓励留住原住民。扬州的古宅拍卖，应对世代居住于此的原住民给予优惠政策，这样才能留住老街区的生活方式，保留活化的历史。

　　对此，勾凤诚表示，此次试点之后，还要做几次尝试。比如，针对老城区居民住房面积偏小的问题，将通过重新搬迁和修缮一个片区内的公房，面向这个区域内的居民进行小型竞拍，以这种方式既改善居住条件，又确保住户仍是原住民；再比如，尝试拿出一些老宅的产权，面向扬州居民，或者再大胆一点面向全国进行竞拍，吸引对老宅有兴趣的人进入；政府还将鼓励老城片区内居民的老房子开办民居客栈，居民可以通过出租闲置房、自行装修委托运营公司管理以及自行运营三种模式进行参与。

　　历史街区的保护还涉及文物、规划、城建等多个部门，竞拍后的管理必须形成多部门合力，这方面的制度和实践都需要完善。“做这些事情，我们有足够的耐心，一步步来，一点点做，希望能有好的效果。”勾凤诚说。(文/《瞭望》新闻周刊记者蒋芳)