四川德阳西部国际商贸城涉嫌售后返租 玩价格游戏(2)

　　德阳市房管局发布要求德阳西部国际商贸城就“商品房买卖合同补充协议”的整改通知（任川 摄）

　　德阳西部国际商贸城整改回复（任川 摄）

　　8月27日，记者采访德阳市工商管理局副局长李茂柏，他了解情况后表示，德阳西部国际商贸城的楼盘宣传资料确实有“投资回报”等字眼，与《房地产广告发布暂定规定》相违背，旌阳区工商局目前已在调查。“办案至少需3个月，加上企业有3个月的上诉期，结果最快6个月后才能出来。”

　　记者从德阳市住房保障和房屋管理局了解到，8月5日，德阳市房管局曾发布要求德阳西部国际商贸城就“商品房买卖合同补充协议”整改的通知。该通知写到：德阳西部国际商贸城”项目《商品房买卖合同补充协议》中第十六条和第十七条的内容违反了《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业在销售商品房时不能采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房”的法律规定。

　　德阳市房管局向记者提供了“德阳西部国际商贸城”项目《商品房买卖合同补充协议》的整改回函。回函的落款日期为8月14日。 回函写到：我司已将“德阳西部国际商贸城”项目《商品房买卖合同补充协议》中十六条、十七条有关市场委托培养的内容取消，新的《商品房买卖合同补充》及 《补充协议》已向德阳市工商行政管理局申请备案且已通过审查。……公司将秉承严格遵守《商品房销售管理办法》的经营理念，坚决抵制“采取售后包租或者变相 售后包租方式销售未竣工商品房”的侵害购房者利益的不法行为。

　　记者从德阳市工商管理局市场科负责合同备案审查的工作人员处得到证实，“德阳西部国际商贸城”项目《商品房买卖合同补充协议》中十六条、十七条有关市场委托培养的内容确实已经取消。

　　项目广告单上仍有“高回报”等内容（任川 摄）

　　8月27日，记者再次前往德阳西部国际商贸城，了解该项目整改情况。从项目投资顾问处记者获悉，目前该项目仍采取十年包租的销售模式。其宣传资料亦显示，“即买即收三年租十年稳定高回报”、“前3年租金一次性返还”、“前6年每年保证8%固定回报”、“与投资者签订为期十年的承租协议”。　

　　律师说法

　　能否兑现回报是关键　

　　成都泰和泰律师事务所律师刘俊认为，采用“售后返租”的形式便于房产物业的销售，可以提升销售速度，回笼资金。投资者购买“售后返租”的物业，每月确实可以获得固定的投资回报，但问题的关键是能否如期兑现。刘俊说，多数情况下，开发商会指定第三方经营管理公司与购房者签订委托经营协议，不排除第三方经营管理公司经营不善，无力支付租金的情况。

　　刘俊建议投资者在购买此类物业前，对项目进行风险判断，“是否有第三方担保公司”、“开发商是否是品牌企业”等都是需要考虑的因素。（文中王梅为化名）

　　【名词解释】

　　什么是返租销售？

　　指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由该房地产开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分房款或偿付一定租金回报。

　　售后返租典型特征

　　1、返租

　　是指开发企业在销售商品房时，通过第三方公司与购房者签订委托经营协议，并由该公司按照约定标准定期返租。但开发商在销售时违规宣传承诺高租金回报，以吸引投资者下单。

　　2、返本

　　是指开发企业在销售商品房时违规承诺，将约定期限内的租金总和一次性冲抵房款。譬如，一套商铺总价100万元，开发企业承诺包租5年，年收益8%，总收益40%，该收益一次性冲抵房款。

　　3、回购

　　是指开发企业在销售商品房的同时，销售方违规承诺以后以高于当初售价的价格重新买回所销售的商品房。譬如，双流某项目，开发企业愿意在商铺销售6年后以售价160%回购。 （任川）