“售后返租”未获预期收益 南宁上百业主欠贷弃商铺

　　王先生买铺返租，因代理商的缘故，被银行列入欠贷黑名单，商铺虽有产权却收不回，此事引起各方关注(见南国早报8月27日第10版《官司胜诉，强制执行却陷入死胡同》)。8月27日、28日，南国早报记者深入走访调查多个商场(城)，发现商铺业主欠贷不还的情况普遍存在。仅在南宁市青秀区法院，银行或贷款担保公司状告业主欠贷的案件就超过150件；在南宁其他法院此类案件也有不少。当法院强制执行时，要么找不到业主，要么业主表示随便法院处置空铺

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　　欠贷14万元 业主找不到

　　时间：27日下午3时

　　地点：人民西路50号永新城

　　涉案数：24个

　　现状调查：永新城目前是一个灯饰城，不少商铺都是用玻璃等材料隔开，分开一个个的格子铺。

　　在商城内，记者试图让市场管理方找出其中一个业主的商铺的具体位置。工作人员摊开一张图纸表示，图纸上显示很明确，但是因为后来统一装修后，全部改变了格局，现实中难以找出具体商铺位置。

　　被银行追贷款的业主有23名，其所有的商铺大多在永新城三楼，另有业主蓝先生的商铺在一楼。这里的业主都是从开发商手中购得商铺后，以返租的形式管理。

　　蓝先生于2004年时购买了该商城一层19-031号商铺，以该铺作抵押，向银行按揭贷款了14.8万元。但截至2006年7月份，蓝先生累计超过6期不还贷款，至当年判决时还欠有14.6多万元本金、1.8万多元利息未还。因此，银行将蓝先生告上法院。法院判决双方解除合同，蓝先生还款。在强制执行过程中，法官联系不上蓝先生。

　　办案法官表示，因为商铺没有收益或者收益不够还贷，业主干脆撒手不管了，随便法院或银行怎么处理。

　　法官点评：像蓝先生这样的情况，法院冻结他的租金收益，也是远不够还贷的。现在业主不出面，执行遇困，想要评估拍卖商铺也不容易。

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　　业主不齐心 商铺无主人

　　时间：27日下午4时许

　　地点：人民西路3号世贸商城

　　涉案数：近40个

　　现状调查：世贸商城二三楼大部分的商铺都变成了存放杂物的仓库，也有个别改成了办公场所。尽管里面没有丢空的铺面，但其实有近40个商铺成了“无主”商铺。

　　据该商城物业管理处介绍，业主购买了这些商铺，原本是以返租的形式委托给一家公司统一管理、招商再返租。托管合同到期后，业主们以租金太低为由，不愿再托管给该公司，要求收回铺面自己经营。这样一折腾，一些商铺就成了“死铺”。

　　后来，业主江先生、饶先生等近40名业主因欠银行贷款不还而被告上法庭。法院判决业主还款，但业主们没有履行义务，也都不出面。法院找不到人，只好将商铺查封用来拍卖。但是，因为欠贷业主只是其中一部分，且商铺零散，法院评估拍卖了3次，都没公司整体接手。

　　不过，其中有两个连在一起的商铺因为可以打通，最后以每平方米1500元、总价7万元的超低价拍出去了。

　　法官点评：该商城的业主不齐心，管理自然散乱。当时有个集团公司想整体买下来，但是一看到如此多的散业主，各自有主见，就怕了，不愿买。按法律规定，拍卖或降价幅度都不能超过3次，现在法院已拍卖了3次，不能再拍了。此案强制执行已陷入死胡同。

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　　两次抵押贷款 旺铺面临拍卖

　　时间：28日上午11时 地点：金湖路61号水晶城 涉案数：1个

　　现状调查：此时水晶城里的灯光透亮，各商铺里的销售员已经正常上岗，来逛街的人也不算少。但谁也想不到，该商城二层也有个别商铺欠贷不还。因为商城重新装修后，格局变化大，记者也没能找到欠贷商铺的具体位置。而从图纸上看，该欠贷商铺的建筑面积51平方米，套内面积23平方米多。

　　业主朱先生购买该商铺后，于2012年5月3日，以商铺的产权作抵押担保，向一家贷款公司借款50万元，贷款利率按银行贷款基准利率的4倍计算，期限是5个月。之后，朱先生不仅未还款，又于同年5月30日以商铺抵押担保，向该公司续借了30万元。80万元借款到期后，朱先生只还了部分利息。

　　贷款公司追不到款后起诉到法院，判决于今年5月份生效，但朱先生仍不还款。法官称，朱先生曾表示，愿意让法院拍卖商铺。但后来，法官就联系不到他了，按照此前他留下的地址将法律文书邮寄出去，结果被退了回来。

　　法官点评：今年6月份，贷款公司已申请强制执行，如朱先生再不出面，下一步，法院只能将商铺评估拍卖。相对于法院那些积压案来说，此案应该是比较好处理的。虽然这个商铺的具体位置不明确，但是只要有产权和面积，经评估公司评估，按该地段的行情看，应该还是会有人要的。

　　不旺因素多 返租风险大

　　除了以上3个商城，记者还走访了其他一些空铺、烂尾楼。

　　民族大道1号21时代公寓二层，面朝马路的前半部分已租出去用作KTV，但它的后半部分却废弃着，一个面积有两三百平方米的空地上，堆满了乱七八糟的杂物。据介绍，这里涉及4个案子，其中业主莫女士占用两个商铺，但因为铺面租不出去，所欠银行的贷款便一直未还。法院在此贴出了执行公告，但莫女士一直未露面。

　　在金浦路与东悦巷交叉路口，有一栋没有名字的四层楼房，如今已成了烂尾楼，里面空空如也。管理方请了个工人守坐在一楼，并在里面养了条狗，防止大楼设施被盗。据介绍，该栋楼卖给业主后，因为没有招到商，不能交房给业主。业主将投资公司告上法院，法院判令投资公司退款。可投资公司没有退款，法院决定将大楼拍卖，但未能拍卖出去。

　　几经周折，一家集团公司愿意收购，协商解决了业主的退款问题。据说，该公司原本是打算收购下来后拆除重建的，但最后却未能建成。据在楼前保管车辆的女士说，她于去年来此看车，此前，楼前的这里是块空地，如今这里改成了停车场，每天能收300多元的停车费，但大楼里却一直空着，无人来租用。

　　据了解，10年前开始，售后返租在南宁市盛行，后来国家有关部委已明令禁止，近年来这种售后返租方式的危害性越来越明显，目前记者所调查到的业主欠贷问题，基本都是以这种方式经营。据一业内人士说，不少开发商投资开发时，赌的就是一个“旺”字。而商铺一旦旺不起来，没有实力的业主只能通过返租来还贷。(读者邱女士 稿酬80元)

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　　2001年4月，建设部颁布了《商品房销售管理办法》，第11条规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但是，对于已通过竣工验收的商品房未禁止售后返租。(南国早报记者 庾琳 文/图)