北京亦庄小产权房伪装廉租房叫卖 靠租赁躲监管

　　58同城上售小产权房广告满天飞

　　“全款6.8万元起，亦庄经典公寓，送豪装，送厨卫。”在房价高涨、地价飞奔的楼市，花6.8万元就能在亦庄买套房，这事儿可能么？

　　昌平的13栋小产权房楼群被拆除，给违规销售敲响了警钟。可记者调查发现，仍有大量小产权房在市场上公开叫卖。这些没有产权、没有销售证、没有土地合同的“无证”房源，伪装成公租房甚至廉租房出售，10万元上下的低价更是引来不少投资客。

　　调查

　　“廉租房”边涨价边叫卖

　　亦庄，北京楼市狂热的一个新地标，6年5个“地王”的纪录，让亦庄的房价一路奔向“破五”。不过，过了地铁经海路站后，就罕有成规模的建筑群。打着“全款6.8万元”的公寓，就在六环外的小周易村，石子路上竖着的821路公交车站牌，是村口通向外界的唯一“枢纽”。

　　6.8万元，在村口迎接记者、自称姓张的销售员，一见面就用低价笼络人心。张先生口中的低价公寓，位于小周易村的村头，一栋五层楼的简易小楼。大铁门外类似小酒店招牌的“瀚林公寓”，就是公寓名。楼里面，则是建造成“H”形的密密麻麻的单间，小的28平方米，大的55平方米。记者在张先生的带领下，参观了3层的样板间：西向的28平方米单间，入门处被分隔成了客厅，不通天然气的灶台和一块塑料板隔成的卫生间，被搁置在房间的拐角。往里走，非承重墙隔出的小屋就是卧室，砌好不久的窗户，近看还有缝隙。“这本是企业给员工盖的廉租房，40年产权，年底交房，最适合投资。”张先生介绍，6.8万元的“抄底价”房源已经卖光。

　　现场

　　名为“买卖”实为租赁

　　张先生口中“卖得太火”，并非全为虚言。就在记者看房期间，又有两名销售带着看房人参观了样板间，其中一名看房人当场就要交钱。而类似“销控表”的房源板上，标注为红色已卖和蓝色已订的房源，大约占了一半。

　　在亦庄，即使是经海路附近的50年产权商住楼，目前的市场售价都在3万元/平方米，为何一套28平方米的单间，却只要13.8万元？

　　“我们和您签订的不是买卖合同，只是租赁合同。”张先生表示，公寓土地是企业从当地村子租来的，属于廉租房，所以只能签订租赁合同。不过一次性付清款项后，便拥有了自主权，自住、转租甚至转售都没问题，“40年到期后这地上建筑物就是您的了，和买房没区别。”

　　揭秘

　　靠租赁躲监管

　　其实，披着出租房外衣的，并不只有“瀚林公寓”一处。

　　同样是亦庄，在经海路的村子里，也有一栋40年产权的公寓楼，25平方米的开间，打包销售40年的出租权，其中前20年是11.8万元，后20年是原房价15%的续约费，即1.77万元。

　　公寓楼的负责人员直言不讳地告诉记者，如今买卖小产权房属于违法行为，谁也不敢公然签订销售合同。但租赁房源就没任何问题，所以市场上的小产权房全部改签租赁合同。但合同中“如在租赁期内出现变故，购房者可以享受退租金或是获得拆迁补偿”的条款，表明这些项目本质上依然是小产权房。

　　而在管庄附近的一处小产权房，销售人员也表示必须和开发商签订租赁合同，但项目18000元/平方米的价格，可比周边房价低出近一倍。

　　业内人士告诉记者，自从北京开始对小产权房项目进行清理后，在农村集体土地上建立的小产权房，为了避免踩到政策雷区，就再也不以销售合同的方式对外叫卖。作为变通之法，这些小产权房全部以租赁名义销售，打政策的擦边球。可实际上，租赁小产权房同样属于违规。

　　算账

　　投资人看重回报率

　　不过，投资人并不在乎违规与否，他们看重的是小产权房的利润回报空间。

　　经海路的公寓楼，销售人员给记者算了笔账：40年的租赁费是13.57万元，平均一年才3392元。而在亦庄，这样的单间月租金能在700元到800元，一年至少8400元。即使扣除每年800元的暖气费和360元的物业费，每年依然净赚3848元。而且， 北京房价正不断上涨，如果一两年后想转让，至少能升值2万元。

　　话题

　　民间热议小产权房转正

　　日前，国务院发展研究中心为十八届三中全会提交的“383”改革方案中就提到，已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决问题。这让小产权房的转正问题，再度进入人们的视野。

　　有媒体发布的全国工商联调研数据显示，北京、太原、深圳等地小产权房占当地住宅市场份额均超过两成，房价仅为临近地段商品房价格的25%到60%左右。

　　经济学家马光远就在接受媒体采访时表示，如果小产权房转正，能够在市场上完全流通，对稳定房价能起到一定作用。不过，上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析表示，将农村集体用地直接进入到非农市场，固然能提供大量合法化的房源，地方政府却要面临土地财政减少的困境，而且也需要政策法规来引导农村集体土地交易。破除这些难题绝非易事。本报记者 赵莹莹J201