广州物管新规实施近一年 街道办如何指导仍迷茫

　　番禺某小区物管去留由业主投票决定，街道工作人员正开箱点票 魏新颖 摄 (资料图片)

　　作为小区事务协调者和引导者，却经常被业主指责“不作为”或“乱作为”；有法律人士认为，街道办比业主更需要系统的法律培训

　　酝酿多时的《广州市物业管理暂行办法》，去年5月1日正式实施。《办法》对业委会成立、公共收益、物管费调价方面都作出了更细致的规定。如今《办法》已实施近一年，纷繁复杂的小区物业管理矛盾是否能得到厘清？

　　记者近日巡城发现，在新规的指导下，有小区多年形成的“死结”已经被解开，但仍有不少小区在自治之路上举步维艰。记者梳理发现，在相当一部分小区矛盾纠纷当中，当地街道办的指导工作成为了争议的焦点。这个政府的派出机构在新规里被赋予小区事务协调者和引导者的角色，却经常被不同利益方业主指责“不作为”或“乱作为”。

　　有街道办人士坦言，新规赋予街道办在处理小区事务中拥有较大的裁量权，何时松？何时紧？他们也存在困惑。

　　【正例】

　　半山雍景：

　　政府介入力保“讨公道”

　　依法成功炒掉“旧物管”

　　在政府多个部门的全程指导和监督下，天河区半山雍景小区日前召开业主大会，以户数和面积“双过半”的票数成功“炒掉”了旧物管。说起半山雍景小区，不少市民都曾耳闻，这个位于天河区五山路的小区，去年曾在新旧物管进行交接时爆发过激烈冲突，引起社会广泛关注。回顾该小区与旧物管的“斗争史”，可谓一波三折。

　　该小区2008年就成立了业委会。到了2013年，由于不满意物管公司对小区的管理，该小区召开全体业主大会，经投票决定不再与原物管公司续约。但随后，作为小区公建配套持有人的开发商却将业委会告上法庭，认为上述投票结果不符合法律规定，要求核对全部选票，并撤销业主大会关于前期物业不再续约、选聘新物业的决议。在诉讼期间，业委会经过公开招投标，物色到了新的物管公司。但由于在与开发商对簿公堂的过程中，业委会遭遇数次败诉，旧物管也以此为由一直拒绝退出小区管理，并最终导致新旧物管在交接时爆发激烈冲突。

　　去年年底，天河区房管局和所属五山街道办及时介入。在政府多个部门的指导和监督下，按照新出台的《广州市物业管理暂行办法》规定，半山雍景苑在今年年初重新召开业主大会，对“是否同意授权业委会进行小区公共事务的维权诉讼”和“是否同意聘请新的物管公司为小区服务”两项事务重新进行投票表决，最后，这两项投票结果均实现了户数和面积“双过半”。

　　记者昨日了解到，该结果已经过一个月的公示期。业委会成员黄姨告诉记者，按计划，旧物管应在2月28日撤场。但对方却一直不肯给出明确的退出时间。目前业主已向房管部门求助，“房管部门说会约谈旧物管，如果发现对方仍然拖延不肯退出，将会进行处罚。”回顾起这些年来小区维权历程，业委会主任萧先生相当感慨，“如果没有街道办和房管局的介入和指导，我们走不到今天。”他坦言，在征集业主投票时，为了保证投票的公正性，房管局、居委会、街道均派出工作人员全程参与，并拍摄取证，仅仅十天就获得了“双过半”的选票，与此同时，业主们也耐心听取了政府部门的指导意见，最终小区业主名正言顺地“炒掉”旧物管。

　　【反例】

　　蓬莱花园：

　　街道办指导超越职权

　　业委会筹备一再搁浅

　　在街道办等政府部门的指导下，半山雍景小区多年的“死结”逐渐解开。但依然有部分小区在自治之路上举步维艰。荔湾区蓬莱花园便是其中之一。该小区业主表示，他们自2005年便开始提出申请成立业委会，至今都未能如愿。而作为指导者和介入者的街道办，在小区部分业主的眼里，却成为了业委会工作推进的障碍。

　　位于芳村大道中的蓬莱花园(恒雅苑)建于1998年，与旁边的小区万盛苑处于同一红线范围内。从2005年开始，万盛苑小区业主便向石围塘街道办递交成立业委会的申请，但考虑到共用设施难以分割，街道办一直没有准许两小区分别成立业委会。

　　到了2011年，两小区选择联名申请成立蓬莱花园业委会，终于得到石围塘街道办的受理。但业委会筹备工作的推进过程依旧相当缓慢。小区业委会为何迟迟未能成立？业主们把原因归结于街道办的多次“阻挠”。记者梳理双方往来函件了解到，从2012年-2014年5月间，石围塘街道办先后以筹备组有大部分成员不交物业管理费、筹备组提供的备案资料不足等理由，指出业委会筹备组在选举筹备组成员、业委会备案等阶段存在违规操作，并几度发函叫停。筹备组成员对此不服，就街道办的两份“叫停”命令，先后两次向荔湾区政府申请行政复议。值得注意的是，荔湾区政府最后都依法撤销了街道办的行政命令，并指出街道办在指导业委会成立过程中存在“超越职权”、“适用法律错误”等问题。

　　“本来以为经过行政复议后，业委会成立工作会比以前稍微顺利。”该小区业委会成员周女士表示，但没想到去年11月，街道办再下一函，直接撤销了通过业主大会选举产生的业委会。街道办解释，之所以撤销业委会是因为在14名业委会委员中，有9名委员没有按时缴交物业服务费。而且根据《广州市物业管理暂行办法》，业委会成员一般由5-15人的单数成员组成，如今只选了14个人，不符合单数要求。

　　这再一次引起业主们的不满。“关于不交物管费，是因为物管公司违规升价，后来我们也去交物管费了，但物管公司却不肯收。”周女士表示，“退一万步说，即便街道办对其中9个人存在争议，但剩下还有5个业委会成员是没有问题的，按照新的暂行办法，只要选出5个人就可以产生业委会，街道办也不能直接撤销业委会。”

　　为此，业主们第三次提起行政复议。记者昨日了解到，荔湾区政府最终的审理结果再次站在业主一方，认为街道办并没有撤销业委会的职权，撤销了街道办的行政命令。目前业主们仍在积极筹备业委会工作，但小区何时才能真正成立业委会？他们心里依然没有底。

　　街道办：

　　处理纠葛有较大裁量权

　　不好拿捏处境也很尴尬

　　《广州市物业管理暂行办法》在去年5月1日正式实施，其中“只要选出5人即可成立业委会”、“筹备组期限由6个月变1年”等规定，让外界期待，未来业委会的选举流程将更趋人性化。但在实践过程中，像蓬莱花园一样，并非所有小区的自治之路都如预期中顺畅。日前，非营利性民间组织华南和谐社区发展中心举办了一场关于小区物业管理的论坛，多个小区业主代表齐聚一堂分享业委会成立的经验，其中也吸引了一些在去年《暂行办法》出台之后才开始筹备业委会的“新手”业主前来“取经”。记者留意到，在论坛上，街道办事处对业委会的指导工作成为了一众业主谈论的焦点话题，让不少业主代表深有感触的是，街道办的指导工作是“松”还是“紧”，很大程度决定了业委会成立的顺利与否。

　　在新规里，街道办被赋予小区事务协调者和引导者的角色，却在实际操作中经常被不同利益方业主指责“不作为”或“乱作为”。刘辉(化名)是某街道办一名长期从事物业管理工作的干部，他坦言在指导辖区内小区业委会工作时，也曾招过不少骂，“我们一直都很希望各小区能成立业委会，但不同业主之间有不同利益，你管得多了，有业主觉得你介入太深，你不管那么多，又有另外的业主说你不作为。”刘辉坦言，《暂行办法》赋予街道办在处理小区事务中较大的裁量权。但何时松？何时紧？他们心里有时也很迷茫。他说，此前他曾协调辖区内某小区的业委会纠纷，“小区原业委会任期届满，但因各种纠纷未能产生新的业委会，按《暂行办法》应由居委会代行职责，但具体怎么代行？小区有公共收益，居委会不能也帮忙代收啊，具体怎么做，法规没有明确说，我们也很尴尬。”

　　法律人士：

　　没有吃透法律条文

　　政府人员很难作为

　　而更大的尴尬还在于人手以及专业知识的匮乏。刘辉坦言，自《暂行办法》实施以后，部分与物业管理相关的工作下放到街道，但并没有成立专业部门，连基本的工作人员都没有增加，经常是五六个人身兼多职去给各小区进行物业指导工作。更关键的是，从事物业管理指导的工作人员往往都没有经过系统的培训，遇到问题只能靠自己翻书查法规，所以很多时候会出现同一条法规，街道工作人员和业主会出现不同理解，而且谁也说服不了谁，引起不必要的纠纷。

　　对此，一直为基层组织提供法律服务的广东省粤广律师事务所律师张扬深有同感。他认为，其实自《暂行办法》实施以来，广州关于物业管理的法律框架已经相对完善，现在的主要问题是，这些法律条文该如何执行到位？除了业主之外，街道办、居委等基层组织的法律知识普及显得更加迫切。他坦言，基层组织工作人员其实是一个非常缺乏法律服务的群体，尤其是当他们要承担越来越多物业管理指导工作的职能时，类似的法律培训需求便会越来越突出。他建议，政府部门内部应逐渐建立一套完整的普法培训体系，让基层工作人员对物业管理的法律条例有更深刻的认识，从而更好地指导小区事务。　文/记者 何伟杰