中新网9月15日电  一路上涨的价格，开盘即售罄的宣传，为今年政策调控下的楼市披上了一层神秘的面纱。真实的销售情况到底如何？据《北京晨报》报道，权威数据显示，2006年1月至8月北京楼市总销售量近23万套，其中新上市项目销售套数为8888套，仅占3.91%，市场消化的绝大部分是早已入市但一直未销售出去的存量房。

　　新上市项目销售率仅为8.19%

　　来自北京房地产信息网的数据显示，今年总的新盘销售量近23万套(见表1)，而新上市项目的销售套数仅为8888套，仅占总销售量的3.91%。1月至8月的新上市项目平均销售率也只是8.19%(见表2)。从每个月的销售情况中可以看到，新上市项目的销售比率差距极大，其中8月的18.37%是今年前8个月比例最高的月份，而最低点是今年2月的0.16%。专家认为，房产总销售量不再以目前所上市的新项目为主，目前市场消化的主要是前两年供大于求市场下的积压房源。

　　往年房源“终得”释放

　　不愿透露姓名的一开发商在接受记者采访时表示，其项目并不急于拿预售许可证入市，因为所建项目多为大户型，受到3天开盘的限令，在等待最佳“时机”；位于通州的武夷花园项目负责人介绍，其项目二期于去年7月开盘，1600套经过一年的“消化”已剩不多几套，尤其是今年上半年销售十分顺利。

　　从成交区域分布来看，朝阳区仍为“主角”(见表3)。以城八区的入市与销售套数为例发现，其中部分区域呈现销售套数大于入市套数的现象，而与今年前8个月12.1万套成交量相比，入市套数要少了1成。北京房地产信息网负责人雷华透露，从2004年起市场上出现了大量的存量房。从数据监测中发现，目前成交的多是过去开盘的老项目。李文杰亦表示自己注意到新入市量小于总销售量的现象，他认为6月“拿证三天开盘”是开发商放缓入市脚步的主因；但消化存量房是必然。

　　销售均价超7000元

　　统计数据显示，今年1月至8月平均销售均价为8497元/平方米。单月来看，最低月份的销售均价也过了7500元/平方米。李文杰认为，目前北京中等收入家庭能承受的房价是50万元左右，而这样的房子目前只能到郊区去买，需求与供给间在价位上并不完全对应。

　　人们都知道，房价与销售量是体现供求矛盾的硬性指标。因此，有人认为目前高房价让消费者望而却步，从而直接影响到新盘的销售量。“目前的购买者主要分为两类：一种是没有能力购房的人；而另一种是握钱期盼房价下降的人。”李文杰说。

　　李文杰认为从整体供应来看，今年下半年北京楼市供应量仍比去年同期有所下降。而供应持续时间越长，其项目的价格升值空间也就越大，建议想要购房的置业者，在年内选择。

　　市场怪现象：4月份成销售制高点

　　记者从北京房地产信息网统计得出，今年1月至8月北京住宅销售量是12.1万套，销售面积为1475.8万平方米，销售量呈现从4月份达到高点后开始持续走低。虽然8月再次有所回升，但与4月份的成交量相比仍有一定差距，销售面积相差近73万平方米、销售套数相差5302套。同期住宅上市套数是10.9万套，上市面积为1502万平方米，从上市数量上可以看到，除了受1月份放量高峰影响后的2月份，6月份明显成为今年前8个月新盘入市新低谷。

　　中原地产董事总经理李文杰表示：“新盘在3月至5月集中上市并不奇怪，奇怪的是4月份出现了销售高峰。”他解释，一般开发商也很看中“一年之计在于春”，如果通过一个冬天的准备能赶在春展上市的话，都不会错过这几个月。而以往就不活跃的6月，今年又赶上颁布“开盘3天销售”的限令，可能是造成新盘入市量骤减的主要原因。从经验上讲，以往销售旺季会体现在8月至10月左右；今年4月出现销售旺季，不排除是年初供需不平衡，人们看不到房价下降而集中“补买”导致的结果。“今年5月再次出台新政后，打压需求导致开发商与消费者双双观望。以现状分析，预计到年底都很难再回到4月份的销售水平。”李文杰如是说。（王丽娅）