楼市调控：狼真来了？(3)

　　紧勒开发商钱袋子

　　开发商的软肋是资金链。张阔告诉《中国新闻周刊》：“即使去年很多开发商赚得钵满盆满，但是能够坚挺一年的不多。”

　　数据能够支持张阔的观点。8月19日，沪深两市共有63家上市房地产公司公布了2010年中期报告，累计净利润接近140亿元，同比增长36%。但是，在漂亮的业绩背后，却是累计负债接近6000亿元的巨额债务。数据还显示，截至6月末，上述63家已经发布半年报的上市房企累计负债总额高达5867.01亿元。

　　张阔给记者算了一笔账，“如果按照目前140亿元的净利润计算，开发商要偿还完债务，即使不吃不喝，也要42年。”张阔说，尤其是当前主要融资渠道关闭，开发商的资金链更加紧张。

　　破船总爱遇见打头风。日前，有媒体报道称北京拟出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，规定开发商将不能直接收预售房款，而是交由第三方监管，这又一次打中了开发商的七寸。

　　预售制度与按揭制度是房地产市场两个并行的关键性制度，对房企最为重要。十年前，在广州，就是实行了预售制，“刨个坑就能先收钱了”，才使得房地产红红火火发展到了今天。

　　买房人提前支付的预售款并非小数目。据近日国家统计局公布的全国房地产运行数据看，2010年1～7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元。其中，定金及预售款9356亿元，个人按揭贷款5131亿元，两者合计14667亿元，占房企整体资本金比例达到37.3%，接近整体资金四成。

　　中国房地产联盟秘书长、华业地产副总经理陈云峰向《中国新闻周刊》介绍说，按照此前的规定，楼盘封顶后可通过申请预售许可证，提前销售房屋，购房者无论是全款还是贷款，购房款都直接进入开发商自己的账户，并且自由支配。“而这些资金绝大多数用于购地、偿还贷款、开发新的楼盘。可以说，开发商并不是靠自己的固定资金开发房产，而是不断地利用预售房款循环开发。”

　　这足见预售款对于开发商的重要性。

　　有丰富的房产纠纷官司实战经验的律师秦兵也告诉《中国新闻周刊》：“目前80%的房地产诉讼案件，都和商品房预售制有关，而违法违规的开发商却不会受到‘伤筋动骨’的惩处。”

　　《中国新闻周刊》记者从中国人民银行营业管理部相关人士获悉，《商品房预售资金监督管理暂行办法》目前的确由该部门和北京市住建委、北京银监局等联合拟定。“但还未正式发文，具体发文时间也还没有确定，但应该就在近期颁布实施。”

　　该人士透露，该办法的核心内容便是开发商不得直接收存预售资金，而是由购房者直接将其打入监管账户。其中，核心内容有三点。首先，今后房地产企业申报的项目总投资(即重点监管资金)、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；其次，房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；第三，开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%。

　　“就是把开发商原来的‘活钱’变为‘死钱’了。”该人士说。

　　据媒体报道，除了北京，深圳亦将尽快实施相关政策，西安正在酝酿启动和推行该监管制度，上海方面也早有调研。

　　地产评论人牛刀认为，预售房款的监管不仅仅只是监管资金的问题，而是间接取消了商品房预售制度，斩断了楼市投机的资金链，杜绝了楼市的投机行为，降低了银行风险。可以说，如果这个制度得以执行，将是一个促使房价整体下降的办法，其调控效应，仅次于央行加息。

　　“其实，在圈内开发商并未对此太恐慌，因为第三方监管这种说法由来已久，大家或多或少都有点心理准备。”张阔认为办法实施初期不会那么快就见效，为了继续买地、盖房，开发商不得不加快售房速度，降价也会成为开发商不得不考虑的选择之一。“但还不致于构成致命打击，只是用钱程序更麻烦了一些。”

　　而中原地产三级市场总监张大伟表示，寻找2010年楼市最有代表性的地方，全国乃至北京都可以选择通州。通州楼盘单价下调近万元的举动说明，“继二手房在新政后四个月的明显价格调整以后，通州将率先开始第二轮商品房降价，降价的幅度很可能超过20%，而且将会传导到全市”。 ★