商用楼改头换面变酒店公寓 专家称存在四大风险(3)

　　“商改住”存在四大风险

　　记者昨日就此现象采访了广东省住房和城乡建设厅有关负责人，她介绍，该现象确实开始出现，商业用地改为居住性质只有两种情况：要么是违法建设，要么就是经过合法程序已经改变了原用地性质，市民在购买这类公寓时，不要轻易被酒店式公寓豪华的“外表”所迷惑，一定要先了解清楚该用地性质权衡后再“出手”，存在一定风险。

　　风险一：

　　土地使用年限

　　要短20年至30年

　　这类商业用地的公寓土地使用年限一般为40至50年，而住宅用地的土地使用年限为70年，相差足有20至30年，而记者采访了天河一家公寓新盘，售楼人员告诉记者，该盘土地使用年限只剩下35年，超过这个年限，就需要业主自己掏钱补缴土地使用费。

　　风险二：

　　购房缴税要更高

　　记者采访了解到，其实购买一套商业用地的公寓相比居住用地的房子，还需要多付相关税金，除了到期需要补缴的土地使用费，还有就是契税要高1.5%，达到3%，以总价100万的公寓为例，如买商业用地的公寓，需多交1.5万元。

　　此外，如采用银行贷款的方式购这类公寓，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年，并不能享受住房贷款在利率方面的优惠。

　　风险三：水电气成本会更高

　　记者采访中发现，虽同为作为住宅用途，但商业用地性质的公寓水电费要按商业用水用电来收取费用，而住宅用地性质的房屋则按居民用水用电价格来收取，这部分费用差别也非常大，至少增加30%的成本，以水价为例，目前广州市居民生活用水价格为1.32元/立方米，居民类污水收费标准为0.9元/立方米，但如果成了商业性质的经营服务用水，水价为2.71元/立方米，污水收费标准提高到1.4元/立方米，电费同样也要增加不少。

　　记者了解到，不少商业用地性质的公寓因为不符合住宅类要求，水、电、煤气管道也不能按相关规定安装，记者采访中看到，很多这类公寓就没有装管道煤气。

　　风险四：

　　公摊面积不小

　　酒店式公寓内豪华漂亮的大堂，最终公用面积和水电费的分摊还是需要业主自己来承担。

　　记者在采访一处商业用地的公寓时，一间57平方米的公寓，实用面积只有40平方米，只有一个单间，为何公用面积如此多，售楼人员道出了其中缘由，因为大堂和电梯占用的面积较多，分摊到每户也就比较多。一名建设主管部门的负责人告诉记者，“你就明白了很多公寓大堂很大，最后业主都只能从后面的一道小门进出，就是因为分摊面积与开发商谈不妥。”(记者杨进 实习记者郭晓昊)