一房企擅自将小区绿地变车库 业主告赢开发商(2)

　　胡小平等四业主与公司签订的《商品房销售合同》，实际上包括两个内容，即业主个体向开发商购买作为专有部分的住宅，以及全体业主基于此前各自购买的专有部分的同时，还向开发商购买了专有部分以外的共有部分。共有部分具有两个特点：其一，从属性。即共有部分为附随于专有部分的附属物或从物。其二，不可分割性。即共有部分本身不得被分割。因此，开发商不仅应当按照与业主个体订立的《商品房销售合同》中专有部分的约定交付标的物并办理相关登记，而且还应当按照双方关于共有部分的约定交付共有部分。

　　此外，业主还享有对共有部分要求排除妨碍的权利。第三人或某个建筑区划内的业主，在使用建筑物的共有部分时违反通常的使用方法或损坏共有部分或对他人的共有权形成妨碍时，任何该建筑区划内的其他业主均有权制止、要求其排除妨害。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

　　本案中，胡小平等四业主与房产公司签订了《商品房销售合同》，公司应当践行承诺，将原设计中的绿地作为共有部分依照合同约定向全体业主交付。但在事实上，该公司未经有关部门批准，擅自改变原设计，将小区西南角原设计为绿地的地方改为建造车库，属违约行为。故此，胡小平等四业主有权依据有关法律规定，要求房产公司排除妨害、恢复原状、确认擅自处分共有部分的行为无效或者赔偿损失。