新政之后“变”者生存 重庆楼市渐行渐稳

　　关注楼市调控

　　10月20日，时隔3年以来的首度加息和重庆住房契税调整政策开始同时执行。而在此之前，“4·15房地产新政”曾被社会各界舆论贯以“史上最严房产调控”之名，然而政策实施半年以来，楼市调整仅仅表现在“量跌”，房价并未有太多下调。

　　二次调控“靴子落地”

　　专业人士分析，加息、上调契税和公积金存贷款利率上浮可以说是本次调控的利器。从表面上看，加息可在一定程度上调节房地产市场，对楼市会有降温作用。由于各地纷纷出台对房价打压的政策，楼市资金已经流出，极容易引起泡沫式通胀。在这种情况下，加息是必然的选择。

　　在此情况下，一方面，投资者和炒房者应该意识到，利率或开始处于上升通道，这0.25个百分点的幅度，看似不大，却对房地产有不小的影响。宽松的货币政策的适度收紧，这对炒房者来说，是一个风险警示。换言之，这很可能是楼市调控政策的补充。　

　　另一方面，新的房产契税征收办法与以往相比变化较大，特别是对面积超过144平方米的住房影响较为明显，契税增加幅度达到一倍。

　　该人士认为，国家此次出台新的税收政策，旨在对全国的楼市进行宏观调控，打击房地产投机行为，抑制投资投机性购房需求，使市场降温。其他如契税上调等政策出台，则将增加购房者的成本。

　　有新政的实施或将造成成交量的暂时回落，但还不足以让房价形成拐点。当下市场需要市场阶段性企稳，但不排除价格的小幅盘整，利于刚性需求的正常入市。　

　　中大户型出现退房潮

　　日前，我市开始执行房产契税新政，据了解，中大户型销售量急剧下降，甚至部分楼盘还出现部分退房者。一地产经营者透露，契税新政的出台实施，使他们这些开发中大户型的企业受伤不小，加剧了这个市场的严峻形势，不仅买的人少，甚至连看的人都相当少了。

　　据调查发现，90平方米以上的户型，加上地段稍微好点，大部分都在100万元以上，前段时间首付比例的提高，使首付金达到了大部分购房者无法承受的能力。就算是购房者的首套购房，首付金大部分都达到了30万元以上，加上房产契税数万元，以及其他各种费用已经让人望而却步。

　　精耕细作赢得市场

　　二次楼市调控使房企不得不面临融资成本增加的尴尬境地。此外，越来越挑剔的购房者和日益成熟的买方市场宣布粗放的买卖双方时代已经远去，在供需平衡或供大于求的时间段内，如何细分市场、创新产品态势成了开发商当下最迫切的工作。

　　“熟知客户需求，为客户创造更多附加值、精耕细作才能赢得市场。”业界相关专家认为，随着契税的上调，银行放贷的收紧，按揭购房者对项目的要求日趋“苛刻”(包括开发商品牌、项目周边配套、所在区域规划、户型的打造等等)。这无形中决定了房企在项目开发中需以专业制胜，用细节打动购房者。

　　业界声音

　　南方营销总监王海春：

　　降价不可避免，但幅度不会太大

　　随着针对楼市二次调控的一系列政策的连续出台，直接导致购房者观望情绪加重，信贷收紧让投资客望而却步。从政策出台后的楼市成交量来看，重庆新房、二手房市场都受到不同程度影响，成交面积和金额持续走低，房价增幅得到有限遏制。

　　此次调控比今年4月份的影响更大，预计楼市将面临两三个月的深度博弈，购房者“观望”情绪浓重。如果成交量仍旧持续走低，势必将加大开发商的资金压力，降价不可避免，但幅度不会太大。

　　房地产相关从业人士袁先生：

　　保持观望，该出手时再出手

　　本想买的一套三室的房子，从原来征收1%的税率到如今的1.5%，相当于又要多出1万多元的费用，很不划算，还是等等再说。诚然，契税上调，购房成本增加，按揭压力剧增，更重要的是，随着国家对房价宏观调控力度的不断加强，短期内房价势必下降。因此选择观望，待价位低时再出手无疑是上上之选。(叶林 王国林 吴滴 赵世龙)