10月二手房成交普降 签约买家中两成要退房

　　10月对于楼市来说就是个多“灾”的季节，新一轮的调控政策——“沪十二条”尚未被市场完全适应，央行在时隔34个月之后再次加息，这让刚刚从“金九”复苏期中回过神来的购房者及房东再遭一记“重拳”，市场观望氛围也越发浓重，退房率成为了市场关注的焦点。

　　记者在对沪上房产中介机构采访调查中了解到，截至昨天，10月沪上各主要板块交易套数较9月同期普降2—3成，预计10月全市二手房总成交套数约在1.35万套。尽管总体行情降温，但“学区房”却依然抢手，价格不降反升，“限购令”下部分业主的惜售心态明显，尤其是在高端物业表现得更突出。

　　中高端物业惜售抬头

　　在南静安、长宁古北两个中高端物业集中的传统板块，因限购影响，业主惜售、撤销挂牌的现象正在上演。 21世纪不动产上海锐丰石门二路店区域经理李栋告诉记者，自中旬开始南静安以中凯城市之光、国际丽都城为代表的高端物业带看量下降约20%，成交量下降约5成。以中凯城市之光为例，其160平方米左右的3房房源近期的市场成交均价在6.3万元/平方米—6.5万元/平方米；因该盘有效挂牌房源有限，某买家近日在求购一套同质房源时，开出了7万元/平方米的高价，但遭到业主的“冷遇”。而在长宁古北板块，交易行情的降温、限购政策的制约使得目前高端物业的挂牌量已较9月下降10%左右，议价周期也由之前的约1周延长至2—3周，业主惜售心态凸显。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出，除政策影响、近期高端新盘热销之外，目前的宏观经济形势也是上述业主惜售的重要出发点。然而，在人民币升值和通胀预期下，物业持有者追求资产保值、增值的诉求更加强烈，在没有更好的投资渠道可以取而代之的情况下，投资者将资金继续注入房地产物业的动力依然很强。

　　“学区房”报价坚挺

　　值得注意的是，新政出台后，传统“学区房”集中区域的学区房需求并没有受到明显影响，量价表现颇为坚挺，在各物业类型中独树一帜。最新市场反馈显示，在浦东源深板块和徐汇中心板块，其“学区房”单店一周带看量一直保持在较高水平，“学区房”报价也稳中有升。其中，浦东源深板块的学区房甚至仍在上扬。

　　21世纪不动产上海锐丰源深分行区域经理穆远春告诉记者，板块内典型学区房“梅园新村”目前的均价约为3.5万元/平方米，而在3、4月份仅为3万元/平方米—3.1万元/平方米。此类“学区房”也带动了非学区房的报价。同样以周边的同质“非学区房“为例，竹园新村目前的单价为2.6万元/平方米—2.7万元/平方米，较3、4月份上扬了3000元/平方米左右，正是受梅园新村带动。

　　但是，一系列的政策变动也使“学区房”购买者在物业选择上更慎重，主要表现有两种：一种是降低预算、提高成功率，如在浦东源深板块，学区房的成交户型趋于紧凑，主流户型由3房变为2房、1房；另一种是，因限购影响，珍惜购房机会、由纯粹的“挂户口”改为“举家搬迁”，一步到位地改善居家环境，这一点在徐汇中心板块又体现得很明显。

　　退房数占签约数两成

　　另据美联物业提供的近期成交情况显示，楼市在步入10月之后，二手房成交基本呈逐周下滑态势，带看量在近两周更是直线下降，上周分行带看量环比之前一周降了四成，部分分行在多日未有成交的情况下，再次着重于租赁业务。此外，近日交易过程中退订的情况正陆续出现，目前市场上的退房数大致占同期签约数的两成以上，并有进一步扩大的趋势。

　　客户陈小姐在9月初二手房市场活跃期间看中了一套250万元的房源，准备用作婚房，并因为其是首次购房，可贷款7成，遂其在9月底看房源后即签订了一项合同并交纳了定金，但后来政策频出，加上最近加息造成的影响，陈小姐退订的意愿极其强烈，而对此房东不予答应，买卖双方的分歧使得该交易尚在僵持中。

　　美联物业市场研究部认为，政策出台后出现的初次退房潮，主要是因为投资客受“限购令”等新一轮调控政策的影响而形成的。之后，加息、交易过程中税费的提高等问题接踵而至，使得购房成本及风险持续增加，在此背景下，如今改善型及部分刚性需求购房者也相继加入到了退房大军之中。另外，外环附近楼盘的退房多是因为市场预期看跌的影响，而内中环区域的退房则基本是因为贷款、加息等引起的购房成本增加和“限购令”这两大因素形成。(杨冬)