性价比依旧是关键 京城四季度楼市或探底

　　9月29日，国务院多个部委联合亮出重拳遏制房价过快上涨。这是继4月中旬“国十条”等举措之后针对楼市的又一波调控，被称为楼市“二次调控”。

　　时隔一个月，到了“二次调控”月考的时候，京城楼市在其威慑下略显安静，考核成绩基本合格。

　　合格

　　“黄金周”不再黄金

　　观望气氛弥漫京城

　　据北京市房地产交易管理网数据显示，9月30日，因为‘末班车’效应，北京二手房签约量出现井喷，达到1067套，也是新政后首次突破千套大关。但到了10月1日和10月2日，交易量就迅速跌至谷底，两天共成交了18套，“黄金周”成了“观望周”。

　　另据数据显示，10月上旬二手房总成交量为1948套，相比9月上旬创造的新政后最高峰5322套下降了63.4%。而二手房均价也一改在9月出现的上涨势头，价格出现轻微下调，从18180元/平米下调了0.6%。

　　商品房除经适房和两限房外的住宅总成交量为2060套，相比9月上旬的3219套下跌了36%，均价也出现了明显下调，从9月上旬的21800元/平方米下降为21160元/平方米，下降幅度达2.9%。

　　喜忧参半

　　“限购令”引发退房潮

　　“一刀切”喜忧参半

　　北京房地产交易管理网数据显示：北京二手房市场9·29“二次调控”后的退房比例高达12.8%。据了解，二手房之外，“限购令”对商品房市场的影响更为明显。因为商品房批贷时间与预售时间相比要晚很多，一般期房能够获得贷款最少需要2个月左右，最长的甚至需要半年。按照北京市场最近3个月合计2万套新房中50%为首套房计算，最少有5000套以上需要补交一成首付，中小套型需要补交接近20万。对于已经囊中羞涩的首套购房者来说，压力非常大，退房的可能明显增加。因为二次调控，预计整个全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。

　　当然，豪宅也未能幸免。根据数据显示，北京三季度销售价格最高的30个项目，在10月份一度出现零签约，部分项目出现退订。绿城·北京诚园负责人胡先生向记者透露，新政对高端住宅市场影响不小，基本上有能力购买高端大户型的人群都是三次或多次置业，虽说这类购房者大多是城市高薪族，但三套及以上停贷，就意味着一下子要拿出上千万的资金，这使得原计划购买豪宅投资的人就暂时放弃了订购。

　　性价比依旧是关键 低价楼盘适合刚需人群

　　在成交量总体下滑的趋势下，一些“日光盘”吸引了各路人马的眼球。仔细看来这些热销都是得益于响应政府的降价号召：中粮万科·长阳半岛三期推出376套房源，均价15600元/平方米，当日即基本被认购完毕；同样的情况也出现在远洋新悦，开盘价在17000-18000元/平方米左右，272套房源当天即告售罄。

　　这些楼盘均价较周边市场明显低了一筹，面积适中，户型规整、得房率高，又具备轨道交通优势，性价比很高，非常适合刚需人群。

　　第四季度走势评测：年底买房更合算

　　国庆楼市直接影响第四季度市民购房信心和发展商推盘计划，从目前态势看，楼市调控政策的执行力度正在进一步加强，房产税出台的呼声也越来越高，调控政策可能会不断深化，预计未来政策的影响将逐步加大。

　　年底已近，开发商就算资金压力不大，全年的销售业绩压力将不可避免，上市房企也不能像4月新政后那样选择观望而延后推货。近期房产税风声越来越紧，如果房产税出台，就算不能改变房价长期上行趋势，至少在未来半年至一年内，对楼市会造成较大冲击。第四季度开发商抢先出货的心态会越来越明显，楼盘促销力度也会加大，年底买房或许更合算。(杨予诺)