沪楼市九十月成交单价站上2.3万 年底要降20%？

　　10月开始，政府又在节节攀升的房价里寻求新的途径来加深政策的紧缩度。“沪十二条”出台，限购令引起各方反响，央行也加大政策砝码——加息，但十月房价又在高档豪宅中不见了下跌的踪影，而开发商也将在年前加推待售房源，投资加刚需，购买力又重新掀起一波小高潮。高房价到底是回光返照还是报复性反弹？年前的楼市值得期待。

　　十月价格再度攀高，

　　新政“副作用”或现？

　　数据显示：9月份全市房屋均价为20653元/平方米，而10月份价格一下暴涨，上周的新房住宅成交均价达到了23086元/平方米，与前一周相比，继续上涨了3%，新房住宅的成交均价已经连续5周维持在20000元／平方米以上，同时这也是近一个月内全市新房住宅周均价第二次突破23000元／平方米大关。

　　9月，在开发商瞄准“金九银十”的市场之下，纷纷打起降价促销的销售口号，打起“以量补价”策略，于是在8月份集中成交刺激下，量价开始回升，终于结束价格的走跌趋势，上升了0.74%。

　　笔者观察之前几月的数据，发现在4月“国十条”颁布后，价格在五六月份的确进入了一个“急速冷却期”，5月均价为20834元/平方米；而6月更甚，均价持续快速走跌为20668元/平方米；7月也是以下降之姿呈现世人，均价为20543元/平方米，而八九两月开始呈现大幅度的反弹，住宅价格又大举上升，甚至到达了去年的同期水平。终于在“金九银十”之初楼市“量价齐升”，供应量“井喷”，房价飙升连续两月一再冲到21000元/平方米大关。

　　“国十条”终于在接受了三四个月的市场考验后，迎来了“国十条”2.0升级版，紧接着10月7日“沪十二条”问世。此次调控规定了公积金首付比例、贷款总额的区别对待；土地增值税根据楼盘项目销售均价不同的区别对待；动拆迁房(配套商品房)的上市交易期限的调整；预售许可证申领时间节点的后移等等，其中一条“限购令”更是引起各方关注与议论，也为其它城市的楼市调控做出先锋榜样。

　　面对大量专家认为房价将会下跌的言论，著名财经评论员叶檀却有着不同的看法，她认为各城市出台的限购令没有区分已经持有的物业套数。不管是尚未购房的居民，还是拥有七八套住房的居民，一律可以再购一套新商品房。“新政效果还有待观察。”叶檀表示。

　　重压之下，

　　到底是谁抬高了房价？

　　面对一纸白纸黑字的“限购令”，购房者会开始考虑这样一个问题：是否有必要或有可能拥有多套住房？而面对仅有的改善和投资机会，有专家认为，“以小换大，具有更大保值和增值潜力的稀缺豪宅项目将突出重围。”

　　于今年9月开盘的位于闵行的某高档楼盘在截至10月24日晚上6点，笔者在网上房地产收集到的数据显示：10月10日开盘245套房源的该高档楼盘，目前已经签约140次。其中房源多为大户型，最高报价是74300元／平方米，最低报价是39000元／平方米，均价则接近50000元／平方米。

　　“该楼盘的‘热销’数据在网上房地产得以逐步体现，其成交均价高达48436元／平方米，是拉高全市住宅均价的最大因素。”中国房地产信息集团分析师薛建雄称。

　　而截至10月19日，上海全市在新房的周成交量有所下滑的情况下，均价4万元以上的高端楼盘成交量却有了27%左右增长。

　　除了豪宅市场突出重围外，笔者还调查到，在新政第二周的时候，市场上出现了“日光盘”的怪异现象。位于浦东临港新城板块的临港海滨国际花园16日开盘，截至下午2点左右，一共195套的房源，仅剩下了1套，现场的销售人员向笔者反映：“新政并没有影响我们的销售。”

　　不少业内人士表示，限购令下，大量购房需求被挤压。多数置业者以及需要改善住房的老百姓的购房需求被抑制。

　　笔者也了解到，虽然政策的收紧对于投资和刚需都有着一定的打压，提升了购房者付款的压力，但面对年关将近，前期积压的大批待售房源由让众多开发商资金回转面临压力，而“银十”作为传统的楼市旺季，仍被看成是最后的“救命稻草”，因此尽管市场走势仍未明朗，开发商们还是毅然选择开盘一搏，甚至部分豪宅项目为争夺已为数不多的市场分额也计划在近期推盘入市。

　　高房价或是回光返照，

　　楼市“极寒”迫近？

　　目前的房价仍在豪宅和刚需购买力爆发的压力下不断走高，让不少人担心房价依旧下不来，此况之下，央行为楼市紧缩政策加大砝码：中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。

　　对于目前正在二次高压调控下的房地产市场而言，央行的加息举措无疑为楼市雪上加霜。加息导致的购房者付款压力和成本的大幅上升无疑将再一次削弱部分购房者的购房预期。面对政府强势出击的重磅政策，中国社科院金融研究所研究员易宪容也表示了相同的观点，利率上调0.25个百分点幅度并不算大，但对房地产影响较大，这意味着政府告诫房地产投资者和炒房者，利率或开始处于上升通道，这是一个风险警示。

　　政策出台后就有风声传来：高房价城市或许直降20%。对此，叶檀有着相同的观点，她在博客中撰文说到：此次加息能够摧抑房地产泡沫。房地产前有严厉的房地产新政，加上目前的升息预期，未来还有房产税重拳伺候，多数投资者会知难而退。以商业按揭贷款而论，一些银行已经取消了首套房的优惠利率，二套房利率1.1倍，利率高达6.116%，加上未来房产税，估计成本在每月7%以上，除非房地产能够每年稳定上升10%以上，否则投资房地产就难以做到盈亏平衡。

　　各位专家大都表示持有相同的楼市降温降价的意见，但是笔者在前文中说过，有些房产商为了最后一搏，将加快投入豪宅市场，会纷纷选择近期推盘。日前，中房信统计的数据显示，在9、10月新上市的千万元级豪宅项目有20个左右。这一情况又让笔者从中嗅到一丝不寻常的气息，此前由于某高档楼盘入市，导致全市均价的拉高，而在接下去的相当一段时间中，将有近20个的高档住宅入市，年前上海房价的预期均价值得各位拭目以待。