地铁利好得认可 买地铁盘保值也要三思而行

　　随着地铁3号线在威尼斯水城等桥北段围挡工作的展开，这条桥北居民为之苦等七八年的地铁大线终于开始真实地施工了。来自南京地铁方面确切的消息是，现已动工的3号线、10号线确定2014年前开通。加之5月28日新开通的地铁2号线和1号线南延线，今年原本无疑是史上地铁利好最为密集的一年。然而，楼市调控却在今年来得异常猛烈，4·17新政、9·29新政、限购令……地铁的大年却尴尬遭遇了楼市的小年。

　　地铁盘激增逾100家

　　史上最多——

　　据不完全统计，地铁2号线和1号线南延线开通后，共催生出了70多家地铁楼盘；而当地铁3号线、10号线开通后，这一数量将直接攀升至100家以上，分布区域首次延展至江北板块，桥北、珠江镇均有不少楼盘相继受益，以3号线江北段为例，计入换乘时间，从浦珠路站到达新街口的时间将仅在30分钟以内。

　　地铁利好也得到了购房者认可。今年上半年销售套数排行榜中，紧邻地铁3号线的苏宁天润城就高居首位，而在4·17新政引发的短暂的低迷期后，楼市出现回暖的7、8、9月份，仍然是诸如天润城、威尼斯水城、金浦名城世家、东方龙湖湾、河西万达广场、宜家国际公寓等地铁盘销售最为突出，位列全市月度销售套数的前十位。

　　南京网博机构总经理孙海分析，地铁把南京的城郊界限模糊化，并逐步改变这个城市原来的板块认知，正在打破南京板块与板块之间的屏障。不过，整个市场尚未完全感受到地铁的价值，不少地铁物业还是价值洼地。

　　今年的地铁盘涨不动

　　不同往年——

　　地铁开建或者开通对于房价的拉升作用非常明显。上海地铁1号线开通后，沿线莘庄、梅陇等地房价迅速攀升数倍。深圳的关外原来和特区内的房价差价最高达3倍，当地铁利好明朗后，价格差价逐步缩小。 南京地铁1号线开通前后，沿线房价也上涨了100%以上。

　　然而，面对空前严厉的调控政策，即使在最为密集的地铁利好之下，今年南京很多地铁盘的价格却没有出现上涨，甚至出现了一些打折促销现象。今年5月28日在河西万达广场举办的一场地铁楼盘展销会，共有20多家主力地铁楼盘参展，数万人观展。当时正值4·17新政出台不久，打出各种优惠的楼盘竟不在少数：金浦名城世家拿出了一套123平米的特价房，优惠幅度达到了10多万元；紫气钟山最高优惠达2500元/平方米；和府奥园和栖庭也分别给出了9折和9.5折的优惠。即便如此优惠，购房者也多数看多买少。

　　到8、9月成交量略有上扬，还是有一批地铁楼盘推出优惠促销：宋都美域直降25万、中北品尚以16500元/平方米的低价入市、21世纪国际公寓88折优惠。事实上，部分让利后，这些地铁楼盘也多数换来不错的销售量。

　　地铁盘也非无条件抗跌

　　买房保值——

　　新政下地铁楼盘的保值性又如何？著名财经评论员叶檀曾指出，沿着高铁或者沿着轨道交通的楼盘是可以规避市场风险，较之其他一般楼盘，地铁盘的抗跌性更为突出。孙海则认为，9·29新政、限购令下，市场重回观望期，这一背景下，地铁直接推动房价上涨已不现实，但地铁却有助于提升一些楼盘的知名度，例如像江宁大学城板块的一些楼盘，此前购房者的关注度并不高，而当地铁1号线南延线开通后，这些楼盘这才逐渐走进购房者视野，成为新兴的置业热点。

　　孙海向记者提供了这样一组数据：南京地铁2006年全年的客流量为5780万人次，每日为15.8万人次；2007年全年为8016万人次，每日为21.9万人次；2008年全年为1.0379亿人次，每日为28.4万人次；2009年全年为1.1346亿人次，每日为31万人次；而到如今，三条线路每天的客流量已达65万人次。“客流量发生变化的背后，是越来越多的人沿着地铁去置业，人居生活方式已有了明显变化。”

　　南京闻锐传播总经理李宗苗也坦言，地铁在重组南京整体城市架构的过程还未完成，对很多新兴的地铁盘来说，可以挖掘的价值空间仍然存在，而地铁对于目前房价拉动不明显除了新政的影响外，还源于相当一部分购房者的主城情结，尽管地铁极大方便了出行，但对于这部分人来说，其置业的意向区域从未离开过主城。此外，一个楼盘的价值构成因素除了交通配套的影响外，还由产品的品质、生活配套、物业管理等各种因素共同决定。以地铁2、3号线的一些沿线楼盘为例，其产品品质、各种配套仍有很多欠缺，仅仅依靠炒作地铁概念，无疑已经透支了未来的预期升值空间。（记者 葛九明）