楼市调控遏制兰州房价快涨的势头

　　前不久，央行公布的一份针对全国储户的调查显示，超过70%的居民认为房价“过高，难以接受”。

　　的确，调控中的兰州房价在“煎熬”过5月份的平稳期后，并没有放缓上涨的势头；进入8月份，更是表现出量价齐升的回暖迹象。事实表明，“4·17”新房政在短期内一定程度地抑制了房价和成交量，但没能达到理想的效果。在愈发坚挺的高房价面前，不仅是普通购房者对于房地产调控政策的最终结果充满焦虑，业内人士也对“4·17”新房政的执行力度、尺度以及延续性表示出强烈关注。

　　于是，今年9月29日，国家有关部委迅速出台房地产调控后续措施，其核心直指过快上涨的房价，以期巩固前期调控成果。此次调控政策的出台，被外界解读为是“4·17”新政的“加强版”。那么，二次调控能否勒住房价快涨的势头，让房产回归民生本色？

　　二次调控，延续调控政策

　　“4·17”新房政出台运行后，省社科院经济研究所的一份观察报告表明：短期来看，抑制需求为主的限购政策打压了楼市成交，似乎遏制了楼市过度回暖的势头。但是，暂时的限购，又埋藏着未来需求释放、房价报复性反弹的风险。

　　对房价反弹的各种担忧最终变成了现实——

　　今年6月，中国房地产指数系统百城价格指数全样本调查数据显示，全国房价上涨的80个城市中，兰州房价环比上涨幅度3.28%，位居全国之首。

　　8月，兰州楼市量价齐涨，普通购房者面对越来越高的房价，强烈呼唤二次调控的到来。

　　9月，随着全国各地房地产市场“回暖”迹象加剧，新华社、中央电视台、人民日报等媒体接连发出“绝不能放松调控”的声音。

　　9月29日，国庆长假前倒数第二个工作日，呼唤已久的二次调控终于出台。

　　二次调控主要从调整契税和个人所得税优惠政策、增加住房有效供给、严格管理交易市场、暂停第三套房贷、严格实行问责制等方面进行调控。

　　分析“9·29”二次调控政策后不难发现，其内容大部分是对“4·17”新房政的剖解和延续。比如，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；消费性贷款禁止用于购买住房等。政策还要求进一步加大差别化的房贷政策，加大对开发商捂盘囤地的打击力度，同时加快保障房的建设。

　　对于跨地区炒房投资行为，二次调控也进行了严厉打击。二次调控对第三套房贷暂停发放，对不能提供一年以上纳税证明或者社保缴纳证明的拒绝发放贷款。“9·29”房政出台后，记者走访了兰州几家在售楼盘。仁恒美林郡的销售人员告诉记者，国庆期间，该楼盘销售正常，但不可否认，前来看房咨询的顾客明显少于节前。众邦金水湾的销售人员坦言：国庆节原本是销售高峰，但这个国庆节来看房子的人太少了。“10月1日这天早晨，售楼大厅里居然没有来一个人。”这位销售人员感叹道。

　　有望遏制兰州房价快速上涨

　　楼盘少人问津，但价格依旧岿然不动。二次调控对兰州楼市究竟有多大影响？

　　兰州玛雅房屋一位销售经理表示：老百姓对兰州房价的心理价位事实上已经很难达到。国家对房价的调控，是挤压其中的投机成分和泡沫成分，不是让这个行业垮台。简单说，调控的最终结果应该是“稳”而不是“冷”，所以，兰州房价的最终走向是平稳过渡，而不是大幅降价。

　　省社科院经济研究所相关专家表示：中国处于工业化、城市化过程之中，人口向城市集中是不可避免的发展趋势，房地产业必然、必须有一个大的发展过程。所以，目前兰州的高房价实际上是对以后房价空间的“透支”，是对未来经济增长预期的折现。

　　观察人士分析：二次调控对兰州房价的“反扑”有着非常大的震慑作用。对于购房者而言，目前的“冰冻期”尚未结束，购房者的观望情绪将再次掀起“高潮”；对开发商而言，二次调控无疑将其后期涨价的愿望扑灭，可以预测，接下来的几个月里，兰州房价很难再有大幅度提升。

　　市场将发生供求关系的改善

　　毫无疑问，二次调控是对房地产市场、尤其是房价快速上涨的及时回应。

　　业内人士表示：在二次调控尚未出台前，兰州楼市已经形成观望态势。这种观望心态不仅仅是指购房者，开发商其实也在观望。在这种观望态势下，兰州楼市形成了5、6、7三个月的成交量大跌，在这个敏感时期，开发商取消各种大幅优惠政策，也是在观望政策以及市场的下一步动作。但是，二次调控的到来，一定会迫使开发商及时调整经营策略，房价小幅松动的可能性再次显现。

　　在“4·17”新政中，一线城市成为调控的重点，二、三线城市在此次调控中“受损”不大。

　　“9·29”新政则改变了以往从大城市“下手”的局限，从需求、税收两方面痛下杀手。“9·29”新政提及：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　对政策极为敏感的北京、上海等地在“9·29”新政出台不久，已经出台限购政策，北京市住建委发布：同一购房家庭只能新买一套商品住房，对于“骗购”或超标购房者，将不予办理房产证。

　　同样处于房价“上行通道”的兰州，在政策出台后则表现平静。有关人士表示，兰州市出台“限购政策”的可能性不大。因为兰州市住房需求大多以自住型及改善性住房为主，兰州市的房价水分里，投资成分不是主导性的。但是，二次调控的政策后延性及财税、信贷方面的震慑力，将对兰州高房价真正起到抑制和调控作用。

　　省社科院经济研究所相关专家表示：“4·17”与“9·29”房产新政的连续出台，表明本轮房地产调控的力度和决心强于以往，新政如果得到各方严格落实，全国房地产市场会有所调整，预期2010年—2011年兰州房地产市场将会出现供求关系的改善。(记者 伏润之)