小区广告费年入600万 业主资产被物业“侵占”(2)

　　物业越俎代庖，管家做起了主人

　　记者调查发现，很多广告商做广告首先找到的并不是业主委员会，而是物业。“这肯定是不对的，物业只是小区请来的，无权准许广告商在小区内做广告，小区内的道路空间场地都是归全体业主所有的，广告商进小区必须经过业委会的同意 ，所获得的收益也将归全体业主所有，而不是由物业来支配。”物业办工作人员告诉记者。

　　“我们小区的物业是开发商指定留下来的，其实跟开发商就是一家。”春光山色小区业主王先生告诉记者。记者调查发现，春光山色是由城建集团负责开发的楼盘，城建集团成立城建物业进行小区的管理。“我们的物业管理费都是由城建物业总公司来负责统计收支的，我们自己也并不知情。”

　　对于岛城目前的物业性质，李义翔粗略分了三大类。“第一类是老子和儿子的关系，也就是开发商成立物业公司，对建好的小区进行管理；第二类是兄弟关系，即使不是把钱交给开发商，也是中间存在灰色交易；第三类就是流水物业，接手过来，对小区的情况一无所知。不管是属于哪一类的物业，基本都是越俎代庖，当起了小区的主人。”

　　律师说法

　　小区内资产收益该如何分配？

　　就此，记者采访了文锦律师事务所的于钦杰律师，依据《物权法》相关规定，小区规划区以内的公共场所、公共设施属于小区全体业主共有，相关资产的经营收入利息收入应全部归业主所有，物业管理公司对小区广告 、设施设备进行了维护保养，物管公司可以按合同约定获得相应利益。

　　于律师说，对于小区公共资产的所有收入，应由业委会和租赁方签合同，因为业主大会或业委会才是小区公共部分的所有权一方。如果由物业公司和租赁方签合同，应获得业主大会或业委会的认可或授权。

　　此外，无论有无合同，物业收取的盈利性费用实际上都是代收，应当入账。物业应接受业委会的监督，每年公布这笔钱的使用情况，“经营性收入当然有权要求适当分配收益，但前提是财务公开”。

　　遇到开发商或者物业公司侵犯权益的问题，于律师称居民可以委托业委会或者另行组成业委会对侵犯利益的行为进行处理，要求赔偿损失，协调无果的可以到法院进行起诉。同时于律师告诉记者，由于牵扯到的是所有小区居民的共同利益，无人愿意出头维权，所以尽管这是个普遍现象，但是目前这样的维权案件并不多。

　　问题分析

　　小区收益有哪些是业主的？

　　小区内的哪些收益是属于全体业主呢？李义翔介绍说，小区当中有两大类收益对象，一个是公共资产，一个是公共资源。公共资产包括四类，一个是小区的规划方案、设计图纸等资源，开发商对于这一部分资产基本闭口不提；一个是小区的物业用房、办公用房、经营用房和设备设施用房，《青岛市物业管理条例》规定，开发商必须给业委会留足总建筑面积千分之五的办公用房，和千分之五的经营用房，这个可以用是否能够买卖、是否拥有产权来区分，也可以到市房地产交易中心查到；第三个是户外广告 、公共住房租赁和场地设备的使用；第四个是公共部位维修基金。

　　第二个是公共资源，比如公共道路、绿地等。在这一方面的管理上，物业也是花样百出，有些物业打着建设公共设施的名义对绿地进行圈占，建设的羽毛球场、网球场根本就没有真正的实现民用。记者走访金湖小区发现，在小区原来的绿地上建起了一个网球场，但是并没有几个人在里面打网球，对于这一块的收支，居民也不是很清楚。另外，对于停车位的租赁费用，李义翔强调说：“这一部分很多人都误以为是正常的，其实不是，小区地下有产权的停车位是归小区开发商所有，可租可售，跟业主无关，但是在小区公共道路上，画出来的车位，物业仅有收取管理费的权限，无权收取租赁费。”