江西楼市观望情绪明显 价格仍“咬紧”

　　截至上周末，新政“满月”，而南昌新房、二手房及土地市场的交易情况是怎样的景象？近日，记者进行了走访。

　　二手房

　　观望情绪明显 价格仍“咬着”

　　个例一：抛售二手房

　　南昌部分持房者已感到此次调控带来的压力，拥有两套房产的南昌市民高先生就是其中一位。日前，他抛售了一套位于东湖区的二手房，另一套还有房贷。“贷款利率调高，负担大了。我觉得明年可能会跌价，最后还是低价抛售了。”高先生无奈地告诉记者。

　　个例二：暂时不卖旧房

　　9月份，南昌市民朱先生一家为方便上高中的儿子学习，从两室一厅换了一套三室两厅。全家高兴地搬进新居后，朱先生便去中介挂出那套位于东湖区渊明北路的老房子。9月时，不时有人去看房，可“9·29新国五条”颁布后，看房者总是压价。“现在不是出手的好时候，我想再等等。”朱先生表示，他决定暂时不卖，他不愿突破心理底线。

　　记者调查发现，更多的房东却对市场信心满满，称调控效果目前并不明显。一些房东不愿降价抛售。“我暂且不卖，如果这样的房东增多，市场上的供给便相对减少，而需求并没有变化。如果这种状态延续下去，当需求大于供给时，房子肯定容易脱手，而且也不会贬值。”某房东廖先生说。

　　分析：大家都在观望

　　中环地产顾问有限公司的数据显示，该中介9月份成交量为520多套，10月份降至490多套。从成交价格来看，价格走势开始趋于平稳。可就在此前的8～10月初，南昌的二手房，特别是红谷滩板块每平方米涨了约1000元。另外，江西满堂红房产置业有限公司，9月份成交约600套，10月份成交400余套，成交价未出现明显浮动。

　　业内人士称，从数字与事例看，因调控政策的影响，二手房市场的购房者观望情绪较明显，但卖房者仍对后市看好，所以目前二手房的价格仍“咬着”。

　　二手房交易红谷滩受冲击程度最大

　　中环地产营销总监李国平告诉记者，以该中介10月18日至10月24日一周交易情况为例，从数据看，西湖区依然占据成交量的榜首，但相对9月份的市场成交比例稍微下降；东湖区紧随其后，但成交比例降幅较大；红谷滩板块在此次调控中受冲击的程度最大，由于相对均价较高，故成交比降幅最大。青山湖版块交易量相对较稳定，故10月以来，成交所占比重不降反升。

　　“这周各版块成交均价较稳定，维持了前一周的水平。从整个10月情况看，大致也是如此。由此可判断二手房市场对加息反应不敏锐，买卖双方没有过激反应。”李国平预计，二手房市场将继续延续这种格局，量价维持在同一水准。其中，西湖区、东湖区的成交量依然占据南昌市二手房成交前列，红谷滩版块可能持续降温。

　　不只盯着城区

　　以往，买二手房作为首套住房的市民大多盯着老城区，可从10月份开始显现出一个趋势：部分购房者将目光转向一些偏远地区。“市中心的房子均价大多为6000元/平方米左右，而如高新区、新建县、莲塘县等区域的房价为3000～4000元。如红谷十二庭、中凯蓝域等非城市中心区域的楼盘二手房交易则比以往火。仅本月，红谷十二庭楼盘的二手房成交了6套。”江西满堂红房产置业有限公司交易部经理熊壮分析，这里的房价较便宜，对买首套房的年轻人来说负担较轻。

　　据悉，目前老城区的二手房成交均价约为6000元/平方米，红谷滩楼盘约为7000元/平方米，昌南板块约3000～4000元/平方米。

　　新房市场

　　不少开发商推迟开盘计划

　　开发商也在观望

　　按以往的规律，新政实施对南昌新商品住房市场会产生影响。但奇怪的是，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，10月份，南昌住宅平均价格为4825元/平方米，环比上涨2.26%，上涨幅度挤入全国百城前十名。不仅如此，根据南昌房地产信息网的数据显示，10月18日至24日南昌市区新房成交面积74366.51㎡，环比增长32%；共计成交740套，环比增长45%。10月25日至31日南昌市区新房共计成交129005.3㎡，环比增长73%，合计1450套，环比增长96%。

　　“南昌新房是否受新政影响？”不少读者来电表示，南昌商品房市场的情况让人有些看不懂。

　　业内人士分析，影响房价涨跌的因素很多，每个月的情况也不同，10月份，入市的南昌新房项目以西湖区、青山湖区、红谷滩新区等高价板块为主，而如象湖板块价格相对较低的板块，本月的推房量小，因此南昌整体房价上涨也在情理中。

　　该人士还表示：“10月份第三、四周的成交突然放大的原因是出现大量内销房，如果排除单位内销房的销量，新政对南昌新房的成交量还是有一定影响的。”

　　记者了解到，一些开发商对后期市场开始表现得信心不足。记者从另一位业内人士口中得知，已有不少原定于10月份开盘的项目推迟了开盘计划，正因为目前市场情况不明朗，购房者在观望，开发商也在观望。

　　开发商拿地更谨慎

　　江西老楼地产顾问有限公司总经理助理舒凌云分析，从政府推出的宗地情况看，目前供应面积较平稳。一些地理位置较好、升值潜力较大的宗地受到多家开发商竞拍，成交价较高。舒凌云认为，从两次调控政策所带来的影响看，一个很明显的特点是开发商拿地比往年更谨慎，也更理性了。

　　预测

　　价格涨跌还看政策走向

　　在国家调控下，部分炒房者及业界人士仍对未来趋势较有信心。他们认为即便房价在短期内有所回调，但长期是看涨的。甚至有个别的房东十分牛气，依然“坐地涨价”。江西满堂红房产置业有限公司交易部经理熊壮则显得不那么乐观。从该公司各个板块的成交情况来看，老城区由于配套较好，容易成交，可昌南和莲塘板块由于配套设施欠缺，这里的个别楼盘二手房为吸引客源，甚至出现降价的苗头。他认为，二次调控政策较严厉，虽然总体上近期南昌市场反应不明显，主要是由于拆迁政策的因素，无形中刺激南昌的二手房市场呈现出小高潮。其中，进入二手房交易市场的拆迁户占了两至三成。但是，二手房市场的泡沫的确存在，因此如果接下去南昌市场没有拆迁政策的支撑，那今年底(11～12月份)二手房市场很可能出现低谷。

　　当然，也有不少业内人士则认为，房价不可能下跌，最多维持平稳走势。另外，还有一部分人士表示，市场走向有待观察，要视政策走向而定。