楼市二次调控满月调查：京沪穗楼盘多数未降价

　　“9·29”楼市二轮调控新政出台，至上周末已“满月”。在限购令、加息、首套住房贷款利率7折优惠取消等利空下，有消息称，上海部分投资客已开始抛售，许多购房者陷入观望氛围。对此，不少开发商纷纷推迟开盘计划。

　　一个月来，楼市走势到底如何？《每日经济新闻》日前对北京、上海、广州三座标杆城市共计15个楼盘进行了走访。

　　北京成交量下跌 核心区域价格坚挺

　　二次调控已过一个月，在加息、开发商预售资金监管、土地供应增加等调控因素的叠加撞击下，北京楼市由9月的“发烧式反弹”，转为目前的“闷烧式调控”。这种“闷烧式调控”的最大特点就是：成交量下跌、房价僵持。

　　核心区域楼盘抗跌性强

　　首开璞瑅位于北京东二环左安门桥附近。近日《每日经济新闻》记者实地采访得知，目前该楼盘在售房源均价为42000元，比国庆节期间41500元的均价还略微上涨了500元。当被问及近期密集调控政策对该楼盘价格带来的压力时，该楼盘一位工作人员说：“地产调控政策对销售不可能是好事，但由于稀缺性强、拥有优质的教育配套，首开璞瑅的抗跌性极强。”

　　北京中原地产的统计显示，目前的北京二手房市场报价的涨跌情况开始分化：稀缺性强、有特色的区域，如学区房、商务区、硅谷中关村等，报价仍有微幅上涨；生活配套设施齐全的成熟社区或即将开通和现有地铁沿线房源，报价持平，如八角、北苑、崇文门、东直门以及方庄等区域。而在一手房市场，即将开通和现有地铁沿线的长阳半岛、远洋新悦等楼盘，价格依然坚挺。

　　北京房地产交易管理网的数据显示，10月，北京商品房住宅总成交量为7680套，环比下调超过了37.1%，同比下跌45.2%，但成交均价变化不大。

　　在成交量大跌的背后，“二八现象”重现北京楼市。

　　北京中原地产的统计数据显示，在10月19个预售项目中，均价2万元以下的10个项目签约量占总签约量的81.5%，主要代表楼盘有成交均价为6526元/平方米的腾龙源城，签约率达93.1%；成交均价18015元/平方米的远洋新悦，签约率为94.9%；成交均价为15149元/平方米的长阳半岛，签约率为99.5%。

　　燕郊通州房价下跌

　　尽管大部分楼盘价格仍然坚挺，但北京一些郊县及燕郊等区域，部分楼盘的价格已开始出现松动。

　　燕郊隶属河北，但因其房价主要受北京购房需求所决定，因此将其放在北京楼市圈来加以分析。

　　10月1日起，燕郊出台了 “禁贷令”，即“对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民，暂停发放贷款”，将北京购房者中的大部分需求拒之门外；近日，燕郊又对本地人的首套房在全国率先执行最严格的规定，将本地9成以上的购房者首付比例提升至40%，挤压出不少本地需求。

　　外地与本地需求同时被调控政策挤压后，燕郊楼市一下子跌入谷底，各大楼盘纷纷调低房价。如上上城就将房价从国庆节前后的7500元/平方米下调至7000元/平方米，美林湾从国庆节前后的11000元/平方米，下调至10000元/平方米。

　　《每日经济新闻》记者在上上城的实地采访时还获悉，近日该楼盘五期的一套99平方米房源，报价已探低至5600元/平方米，这个价格仅相当于4月中旬新政前该楼盘均价11000元的50%。

　　去年以来楼价大涨的通州，亦是此番二次调控满月调查的样本区域。

　　记者实地采访时，北京通州区的月亮河·御泉公馆的一位销售人员介绍说，在10月20日加息前后，该楼盘销售均价突然从30000元下调至26000元，最低价从当时的26000元下探至23000元。而在4月中旬新政前，该楼盘的均价为35000元。

　　北京美联物业副总经理杨明丽告诉记者，该楼盘降价幅度之所以如此之大，主要原因在于这个楼盘之前的定价高得离谱，从而导致销售业绩惨淡，开发商资金回收情况不理想。12月1日起，北京将对开发商的预售资金进行监管，为了加速资金回笼，开发商被迫降价促销。

　　但一位业内人士对此补充说，这种情况在北京楼市属于个案，不具普遍性。

　　上海“连夜排队”再现 多个楼盘售价不降反涨

　　尽管处于调控之中，但相较于今年五六月，上海许多楼盘价格不跌反涨，且大部分楼盘也暂无降价促销计划。《每日经济新闻》调查发现，10月底开盘的上海闵行区楼盘招商雍华府，竟然又出现了排队买房的现象。

　　排队者多为自住需求

　　10月30日晚间，上海闵行区楼盘招商雍华府，不少购房者在寒夜里排队。据相关消息称，第二日上午，该楼盘开盘后短短3个小时内，90套房源已全部售罄。

　　招商雍华府位于上海闵行区，与前段时间热销楼盘上海星河湾仅一路之隔。相对动辄数千万元/套的高端楼盘星河湾，雍华府600万元左右的总价，对自住型和改善型购房者很有吸引力。

　　据该楼盘一位负责人介绍，该楼盘原定10月31日上午8时发号，下午1时开盘。但早在10月30日晚间11时，就有人陆续赶到排队。

　　《每日经济新闻》记者了解到，这批买房者大都来自闵行及长宁等周边区域，大都为自住型购房及改善型置业，投资客几乎不见踪影。

　　据悉，这次招商雍华府三期开盘，均价在1.9万元~2.3万元/平方米之间，比原先2.5万元/平方米的预售单价稍有回落。此外，如购房者在现场办理购房卡，支付3万元押金可享受9.8折优惠，一周内签约，总价再减3万元。当日开盘3个小时，推出的90套房源已基本售罄。