楼市数据缘何令人困惑不解

　　在第二轮调控政策的强力压制下，日前一则消息引起众人的关注，10月百城住宅均价普涨。该消息与目前官网数据所反映的楼市状况有较大差距。这让许多人对楼市走向倍感困惑。

　　有消息报道，中房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2010年10月，全国100个城市住宅(包括普通商品住宅、别墅、经济适用房)平均价格为8418元/平方米，较上月上涨0.66%，其中76个城市价格环比上涨，仅24个城市环比下跌。其中，杭州涨幅最大，同比上涨55.57%，北京涨52.39%居次。深圳、上海、北京成为全国住宅均价排名前三的城市，广州则排在第7位。

　　然而根据北京市交易管理网的数据，10月份，全市共成交新房13842套，环比下滑26.4%，其中新房住宅7682套，环比下滑37.1%，

　　同比锐减近五成；二手房住宅成交14162套，环比下滑14.4%，同比降幅超三成。10月以来楼市均价也有明显的下跌。从这样的数据看，北京楼市八九月连续出现的量价上升的势头已被扭转。

　　各路消息虽然各有自己典型楼盘的数字依据，但公开的数据与我们的感受似乎存在较大距离。在最近各种消息充斥的情况下，很多人认为，虽然没有感到房价仍在快步上涨，但也并不认为楼市已经转向实质性的下行通道。不少买房者并没感到新建商品房价有明显下调。很多人在没有等来一手房房价下降的情况下，希望在二轮调控政策挤压下，从二手房市场寻找到释放出来的新房源。但很多人的感觉是，二手房的供需比并没有因为政策压力变得更为宽松，虽然有抛房者，但数量很有限，价格虽然比前些时候“变软”些，但仍处于高位。

　　对于这种“落差”，北京中原的分析人士认为，北京商品房市场出现均价下跌是售房结构性改变所致。由于最近密云、平谷等远郊区域中低价项目占比上涨，新政后北京房地产交易管理网数据显示商品房签约集中在2万元以下的项目，北京在10月首次有超千套的万元以下项目签约，总住宅为7680套。所以整体均价形成结构性下降。有开发商表示，除部分开发商担忧大量推盘而需求冷清外，最近不少高端项目拿不到预售证，政府似乎有意控制高价项目的入市量。这样实际上大多数人并没有感到楼市在降价。但事实上楼市的整体价格呈现出平稳状态。

　　一些房产机构表示，调控不断加码、加息预期等因素或将使四季度商品房房价再度下跌。10月-11月五大一线城市二手住宅成交量环比将出现两至三成下降幅度。今年年末到明年年初，楼市将出现2008年年底之后的第二个大低谷。

　　但也有业内人士认为，10月上海一手房成交出现“冰火两重天”。普通楼盘成交衰退接近七成，而豪宅市场则持续三个月火爆。深圳、长沙、广州也出现了类似情况。这一市场现象表明，由于通货膨胀的压力明显加大，市场上的流动资金在没有更好的投资选择情况下仍有流向楼市的冲动。另外，提高一套房的首付比例只是对刚性需求的短时遏制，从目前看，这项政策除了银行自身免于风险、获得利益，与刚性需求的增减无关，刚性需求仍然存在。限购令以及提高首套房贷款首付、购买首套房公积金首付不低于30%等政策在产生短时抑制作用的同时，对多数自住或改善性购房买家也将产生希望购房一次到位的影响。目前还不能断定房价回升势头已得到有效遏制。在新房市场房价没有实质性下降的情况下，二手房持有者也不会轻易放手，在市场供量不够充分的情况下，二手房价也不可能跌向低谷。要让市场趋于平稳需加大供给，减少流动资金的涌入。对楼市的调控尚需时日。记者陆昀3日北京报道