面对囤地排行 四大房企或否认或沉默

　　11月1日，《中国经济周刊》报道称，经过数月时间，该媒体研究部通过对125家内地上市房企及20家香港上市内地房企的2009年报、2010年半年报以及三季度土地市场表现进行梳理，并对一些房企旗下的项目长期跟踪，同时借鉴证券公司对内地上市房企财报的解读，制作出“内地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

　　其中令人关注的是，有房地产企业“四大金刚”之称的“万保招金”被列入内地上市房企囤地前十名内。保利地产以3369万平方米的囤地面积位居第一，万科地产以3268万平方米的囤地面积位居第二，金地集团以1334万平方米的囤地面积位居第七，招商地产以1000万平方米的囤地面积位居第十。

　　中国经济时报记者随即分别对“万保招金”的相关负责人进行了采访。关于保利地产这次被列在囤地榜首的事，本报记者采访了保利地产相关负责人士，但到截稿时，没有得到回复。

　　万科：没有囤地动力

　　针对此次被指囤地，万科表示无意也无需大规模储地，没有囤地的动力。

　　万科相关人士向本报记者回应称，万科对自身的定位是房地产行业内的“制造业企业”，以快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升收益率，并没有囤地的动力。

　　万科内部研究结论认为，在房价与地价之间关系基本合理的前提下，高速周转型企业可以获得更高的资产收益率。

　　“所以对于万科来说，土地仅是生产房屋必需的原料。在满足经营和增长可持续性的前提下，万科无意也无需大规模储地，更不会将持有土地以获取升值收益作为主动的业务模式。相反，过多的项目资源会导致资金沉积，囤地、捂盘均会降低公司的周转率，这不符合万科的发展策略。”上述人士表示。

　　分析人士指出，很长一段时间，万科的土地储备量、利润率均处于行业低位，而周转率一直领跑行业，资产收益率则领先于行业平均水平，这些特点均与万科的策略选择相吻合。

　　依据万科的快速开发战略，如果发挥到极致，在理论上最优的配置将是“零土地储备”。万科相关人士说，考虑到土地供应存在不均匀性和不确定性，不可能“随用随取”， 而盘活存量土地的洽谈过程更为漫长，最终能否成交的不确定性更高，因此“零土地储备”在现实中并不可行。

　　万科相关人士强调，两到三年的项目资源保有周期，是万科多年实践证明可以满足开发企业经营和增长持续性的下限水平，也是可以实现最大住房供应能力的最优水平。

　　万科提供的信息显示，2009年末万科规划中项目资源降低到了少于未来两年开工量的水平，其销售金额继续蝉联全球冠军，但年末土地储备量排名不在行业前十位。直到土地市场降温的2010年，万科将开发重点由一线城市转向二三线，其以面积计量的项目资源保有量才有所扩大，同时开工面积、建设面积也将同步增加，但相对于经营规模，万科的项目资源量仍在低位。

　　“相对于万科目前的开发规模，即使不考虑未来两年的开发面积增长，万科持有的土地资源也不到3年的开发量。”万科相关人士表示。