“量跌价滞” 房价仍存报复性上涨隐患(2)

　　记者日前在福州市仓山区建新中路上的一个在建在售楼盘“泰禾·红峪”采访时发现，该楼盘部分建筑面积110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式对外销售，也就是一套大户型商品房被认为分割成一大一小的两套房进行出售“泰禾·红峪”售楼部工作人员告诉记者，购房者如要购买“子母房”必须办理两本房产证，然后在两家银行分别贷款才可能享受到首套房的优惠贷款。

　　这位工作人员解释，开发商以“子母房”形式销售有“苦衷”。“泰禾·红峪”是福州泰禾房地产公司于2006年9月通过招拍挂方式竞得，占地面积320多亩，容积率不超过2.0，要求按照“新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方米以下户型必须占到整个项目70%以上”的政策建设。而开发商将大部分地用于建别墅，一套别墅的建筑面积都在200平方米以上，余下为数不多的地用于建高层商品楼。为了能达到“90/70政策”的要求，开发商只能将大户型的商品房“一拆为二”销售。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，“子母房”是开发商规避调控政策的产物，它使得国家旨在增加房地产市场供应而出台的“90/70政策”名存实亡。近年来，福州市开发商规避“90/70政策”的行为时有发生，在楼市调控趋紧时问题更凸显，这与相关部门监管不力有很大关系。

　　业内人士及专家建议，加快房地产长期制度建设

　　业内人士及专家认为，近年来，国家及地方的房地产调控政策效果通常是短期的，引起市场销售量的大起大落，而无法有效抑制房价快速上涨。建议当前应加快房地产的长期制度建设，完善调控手段，巩固调控成效，确保房地产行业健康发展。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠建议，首先，“90/70政策”应作为界定房地产项目属鼓励类还是限制类的长期政策，要求地方政府从严执行。其次，堵住区别化的房贷政策的诸多漏洞。

　　此外，从规范市场的长远考虑，建立成熟理性的房价定价机制势在必行。一方面，地方房地产行政管理部门必须要对房价成本进行科学合理的测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监督和管理；另一方面，开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地，绝不能以追求暴利为目标。

　　业内人士还指出，近一段时期，开发商都在静待房产税的落地。在房地产市场投机现象难以消除的情况下，开征房产税是关乎房地产长期制度建设的重要内容之一。房产税开征不仅有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为，而且也将加大住房消费的持有成本，削弱房地产的投资品属性。

　　浙江大学经济学院副教授景乃权认为，除房地产市场传统的影响因素外，经济全球化、流动性过剩、通货预期以及人民币升值等外部因素对现在及未来的住宅需求影响越来越大。由于这些因素都不是房地产市场本身能够决定，如单纯依靠增加房地产市场供给将不能解决房价上涨的问题。他建议，对各级政府而言，调控房地产市场要取得长期实效，不能仅关注房地产市场局部的均衡，而应结合其他相关市场特别是资本市场的发展来进行。