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楼市的冬天已经到来 开发商会加快分化淘汰

2010年11月05日 08:19 来源:中华工商时报 参与互动(0)  【字体:↑大 ↓小

  最新楼市调控关键点

  -首套房贷一刀切比例30%:原来对“房价过高地区,限制发放三套房贷”变成了“不得发放三套房贷”,“90平米以上商业住房,首付不得低于三成”变成了“贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上”。

  -暂停发放第三套房贷。

  -推进房产税改革试点:我国将加快推进房产税改革试点,并逐步扩大到全国。

  -部分城市限购房套数。

  -囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款。

  楼市调控已半年有余,高压政策对市场的分化效应正逐步显现。

  刚刚过去的楼市“银十”,其成交数据不容乐观。北京一、二手房成交量大幅下滑,而住宅均价也首次回落至2万元以下,本月新推楼盘数量也创下新低,这不禁让业界感叹楼市的冬天已经来临。除了北京楼市遭遇量价齐跌外,沪、深等地的楼市成交量也出现大幅下挫,但其房价仍然坚挺。相比于房价,土地市场的分化迹象则更为明显,一线城市的地价趋稳回落,而二三线城市的地价继续呈上涨态势。

  事实上,除了房价、地价、开盘量以及成交量等楼市指标在分化外,处在市场另一方的开发商,在经历了市场的观望、低迷、亢奋后也开始逐步分化,不仅经营业绩大相径庭,而且在拿地以及经营思路等方面也在适应调整。业内人士分析认为,随着调控力度的持续,开发商会加快分化淘汰,从而市场洗牌将又一次开始。

  北京量价齐跌楼市入冬?

  刚刚结束的楼市“银十”能否延续“金九”的热度?10月份数据印证的结果是不乐观,在频出的楼市新政的调控下,楼市入冬迹象也越发明显。

  据北京市房地产交易管理网的数据,10月份,北京全市包括期房、现房在内的全部商品房住宅总成交为7680套,环比下调了37.1%,同比去年下跌幅度则为45.2%。二手房成交方面也不容乐观。数据显示10月份北京二手住宅成交14162套,环比9月下调了14%,同比则下跌了29%。

  不仅北京10月的楼市成交量遭遇“腰斩”,上海、深圳也同样如此。数据显示,10月份,深圳一手房销售面积45.46万平方米,同比下降8.5%,环比下降1.8%。而在上海,不仅一手楼市新增供应“被腰斩”,二手楼市成交量暴跌超三成,同时,因为“限购令”的执行,市场上的退房数也呈逐步扩大的趋势。

  “成交量的下滑原因在于新政的持续出台,造成了购房者的观望。如今,楼市冬天已经到来。”安邦集团房地产分析师苏晶分析认为。

  另一方面,开发商推盘的热情也逐渐冷却。据有关机构数据显示,在全国26个大中城市中,共有727个普通商品住宅项目计划于10月开盘,而截至10月31日,实际开盘量仅为555个,占计划开盘项目的76.3%。对于11月,以北京为例,计划开盘项目有23个,相比于去年同期多达52个的开盘数量,同比明显减少。万科近日也表示,四季度市场整体销售速度可能明显放缓。

  相对于成交量的快速下挫,房价走低回落的迹象也越发显现。据北京中原统计,10月北京商品房成交均价已经从9月份的20520元/平方米,下跌至19160元/平方米。下跌幅度达到了6.6%,年内首次月成交均价不足20000元/平方米。

  “4月份以来,北京的房价总体上增幅放缓,价格上略有松动。个别地区,如通州、远郊,甚至燕郊,这些地方的价格有所下调。”苏晶说。但在中原地产分析人士看来,10月北京房价下降的主要原因在于部分远郊区县低价项目的集中签约,但实际成交价格并未出现明显的调整。

  记者统计也发现,北京10月取得预售许可证的项目共19个,提供商品房住宅套数为7007套,而10月全月的签约套数为2731套,合计签约率为39%。除了其中一个位于海淀区均价超过3万元的某项目签约率达100%外,其他签约超过九成的项目单价均不超过2万元,占总签约的81.5%,而这些项目大多集中在大兴、房山、顺义等远郊区县。

  与此同时,房价的坚冰在部分城市仍然牢不可破。数据显示,10月份深圳一手房销售均价的同比和环比分别上涨6.3%和7.4%;上海全市商品住宅成交均价环比9月也上涨了3.1%,连续4个月上涨。

  值得注意的是,在房价分化尚不明朗的情况下,地价的调控效应更具代表性。据中国土地勘测规划院近日发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示,三季度全国105个主要监测城市地价总体水平为2805元/平方米,商业、居住、工业用途地价的同比和环比均出现程度不一的增长率。但统计数据显示,三季度监测城市间居住地价呈现层次性差异,一线城市地价增幅持续回落,部分二三线城市上涨明显。综合地价环比涨幅超过5%的城市由上季度的10个减少到6个;综合地价同比涨幅超过20%的城市由上一季度的12个减少到8个。石家庄、昆明、南宁、长春等二三线城市居住用地价格环比增幅均较二季度有明显上升。

  “从国家统计局公布的9月份数据也可以看出,在全国土地购置面积减少的同时,土地购置费却大幅增加,表现在一线城市的地价已经趋稳回落,但二三线城市的土地却在上涨,土地市场的分化更加明显。”全经联副院长陈宝存对记者表示。

  开发商分化加剧

  自4月份启动楼市调控以来,在一系列金融信贷、土地以及税费等政策的作用下,各大房企也正遭受着前所未有的考验,而其经营情况则直接关系到房价的涨跌。记者也注意到,随着调控的深入进行,开发商的经营业绩正日益出现分化,纷纷调整经营策略应对调控,新一轮的行业内洗牌也在暗流涌动。

  在已出炉的上市房企的三季度报告中,虽然“招保万金”前三季度净利润增长明显,但业绩则呈现分化之势。其中,万科第三季度营业收入下跌27%,而净利润却同比上升6%;保利地产实现净利润6.63亿元,同比增长69.87%;招商地产实现营业收入同比增加7.96%,但单季净利润却下滑达20.54%。金地集团业绩可谓最为“惨淡”,第三季度,该公司实现营业收入16.8亿元,同比下降约 1.8%,而净利润大跌76.75%。而香江控股、中弘地产、绿景地产、浙江广厦等上市房企甚至遭遇亏损的境地。

  行业的危机亦即转机。事实上,调控下的房地产业尽管面临成交低迷、资金紧张的难题,但已有部分大型房企开始为大规模的兼并扩张做准备。恒大地产副主席夏海钧曾表示,中央不断使用各种办法收紧银根,包括提高准备金率和控制贷款,将使得大开发商在竞争中面临更有利的情况,这也会导致行业集中度增加。与此同时,万科、金地等公司也明显加大了获取土地资源的力度,新一轮的行业洗牌已悄然展开。

  11月1日,万科联手合作方斥资12.5亿元在大连斩获5宗地块;绿地近期分别在武汉、大连连夺两幅地块;金地集团也表示,将利用手中的货币在第四季度积极拿地。

  一些地方性的龙头企业也纷纷趁着行业低谷,通过拿地布局全国。厦门建发集团在经历了两次海西高调拿地后,近日还频频在天津、南京、桂林等地拿地;11月1日,深圳龙头企业深业南方以22.1亿元的总价击败众多房企拿下广州金沙洲地块,借道前地王进入广州市场。

  除了直接拿地外,一些房企还频频通过收购股权来获取优质地块。嘉凯城通过收购广东恒丰和深圳恒丰合计持有的武汉巴登城51%的股权,获取总建筑面积130万平方米的土地。近日万科洽购深圳建设集团一事也浮出水面,上半年万科在全国范围内已完成了17起收购,合同金额8亿多元。

  有人得意有人失意。相对于上述房企积极拿地、储地,另一部分房企则并不乐观。华远集团已经有很长一段时间没有在其大本营北京获得土地,对于土地市场的困局,集团总裁任志强回应,今年仍将继续拿地,将通过并购、合作等多种方式主要在二三线城市获取质优价廉的土地,启动二三线城市布局策略。

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【编辑:宋亚芬】
 
直隶巴人的原贴:
我国实施高温补贴政策已有年头了,但是多地标准已数年未涨,高温津贴落实遭遇尴尬。
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