新政卡住二套房购买人 评估者"帮忙"房价做高百万(3)

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　　评估一套房产主要依据什么

　　据一家设在黄浦区房地产交易中心的评估机构透露，“对于一套二手房的评估，有政府数据库，我们根据以往的记录得出市场估价”。当记者追问，“估价会涉及哪些具体指标，有没有参数”时，工作人员解释说，一般会采用市场比较法对具体房源进行评估，成交时间、地段、房龄、户型都会影响评估结果。

　　但事实上，这些影响房价的修正参数是相当复杂：包括所处地段繁华程度、交通便捷程度等等。据一位的房产估价师透露，目前一般的估价师要对二手房进行“市场比较法”估价，交易中心是不提供二手房成交信息的。即便是与房产交易中心有合作关系，可以查看到该区域内二手房成交的价格信息，也仅能以近期同一小区、相似房源的成交价格作为参考，确定一个“合理”的价格区域，作出大致判断。

　　专家提醒

　　签署“阴阳合同”对买家而言是暂时便宜换大亏

　　做低房价可避税、做高房价能骗贷，看似完美的阴阳合同真像房屋中介说的那样美好吗？专家提醒，签署“阴阳合同”是暂时便宜换大亏，事实上对于买卖双方而言，蕴藏着极大风险。对二手房的卖家而言，有可能遭遇一部分房款收不回来的风险；而对买家而言，暂时的“获利”会给今后这套房子的再交易埋下后患，会因此面临交纳高额个人所得税的问题。

　　“双方签订的合同只有得到法律确认才能被认定为有效，才能受到法律保护。如果合同效力有瑕疵，那么当事人的权利就处于一种不确定状态，也不会受到法律的严密保护。”同时，法律界人士指出，如果双方因交易发生诉讼，法院就要对阴阳合同的订立情况及其效力进行审查。一旦合同被认定为无效，那么基于阳合同办理的过户手续有可能因登记不实而被撤销。

　　同样，作为“阴阳合同”的策划人——房产中介机构一样面临风险。一旦“阴阳合同”中的任意一方毁约，由于其合同的合法性不受保护，因此对于中介而言，到手的中介费就飞了。尤其是在做低房价的合同中，中介很可能拿不到事先“约定”的服务费。

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　　房管部门将加强对中介监管明确禁止阴阳合同

　　针对一些房产中介的不规范做法，记者从市房管局获悉，房地产经纪管理办法原则上已经通过，很快就会对外公布。管理办法设定了5项制度，并明确禁止“阴阳合同”行为。

　　而在“9·29”的楼市新政中，住建部等部委也首次强调，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。“有的违法违规赚取房地产经纪费以外的收入，有的违反了国家的税收制度，协助交易当事人签订阴阳合同，帮助客户逃税，这都是违法的。”专家表示。　　本报记者 顾卓敏 见习 记者 陈弋