武汉万科降价重新引发“拐点说”(2)

　　降价潮是否再现

　　万科在市场敏感度和市场判断等方面可以说是行业内最迅速的，其动作一直被视为是房地产业的风向标。

　　2008年3月，正当金融危机的破坏力开始爆发，中国地产界面临“降价保命”与“不降死扛”的艰难抉择之时，万科首先采取了降价动作。在东莞万科开发的运河东一号推出了7折优惠的团购房；在北京四季花园、紫台、假日风景采取了直降活动。随后不久，万科旗下项目的降价活动席卷大江南北，涉及几乎所有在售项目。

　　当年虽然受到金融危机的影响，但是率先降价的万科在2008年的销售额还是达到了409.9亿元，同比上涨15.4%，成为了金融危机中少数几家业绩上涨的房企。

　　“万科这招真够狠！”这是业内人士对于当年万科降价一事的评价。时隔两年后的今天，再回过头看当年王石的决定时，业界不得不佩服其决定果断正确。

　　而这一次，历史仿佛重新回到了2008年的那一幕。在国内，随着两次调控政策的落地，利率优惠取消、首付调高、限购等政策已经直接导致交易量出现了大幅下降；在国际上，尽管金融危机已经过去，但是经济重建并没有预期的乐观，美元不断贬值、欧洲债务危机、通胀压力加大等，直接影响我国经济发展速度。这样的客观环境比起2008年，对房地产业而言并不乐观。

　　记得一位业内人士此前评价2008年万科降价时曾经这样说道，“给政府‘拍马屁’也好、清理门户也罢，其实都不是万科的真正目的，万科‘玩’的就是快速套现。现在市场交易量持续下跌，前景又那么不明朗，还能有哪个项目像万科这样卖得‘呼呼’的”？

　　不囤地、不捂盘、不当地王，这是万科一贯奉行的理论，如果用这套理论来分析武汉万科的降价行动，或许就找到了答案。

　　王石说：“面对市场环境的变化，我们将始终坚持按购房者愿意接受的价格出售房屋。”

　　一北京四环某项目的负责人向记者表示，对比4月份的调控和10月份的调控发现，购房者对于房价下跌的预期越来越强，项目即将推出的新产品预计在5万元/平方米以内，相比此前将降低5000元/平方米。

　　显然，万科已经意识到了购房者对于房价下跌的预期，那么此时采取降价，将让万科再次抢占市场先机。

　　相关专家认为，“现在市场显现出趋冷的势头，万科又再次祭起降价大旗，期望打开观望局面，对于其他企业也将起到一定的示范作用，或许会出现一些企业跟风”。

　　对于降价潮能否出现，华远地产总裁任志强向记者表示，目前还没看出这样的趋势。同时北京中原三级市场部研究总监张大伟也表示，万科的降价只是区域公司的行为，是否会有企业跟风还不一定，能否成为潮流还要看市场的走势。

　　不过记者了解到，在武汉万科宣布降价活动后，武汉出现了40多个项目开始打折促销，可见万科对市场的影响力。

　　市场猜想

　　房价下跌将会影响到谁

　　正如2008年万科在发起降价策略之前，王石提出了拐点论，这次在武汉万科降价之前，王石又表示“面对市场环境的变化，我们将始终坚持按购房者愿意接受的价格出售房屋”。

　　那么如果万科的降价行动再次引起2008年那样的降价潮，对现在的房地产市场将会产生什么样的影响呢？

　　首当其冲的是银行将面临一定的金融风险，近年来，我国各家银行都在做关于房价下跌的风险测试，客观上反映了房价下跌对其影响将是致命的。房价下跌将给银行带来两方面的影响，一方面是个人按揭贷款，另一方面是开发商贷款。

　　根据国际经验，如果房价大幅回落超过30%，个人住房贷款不良率平均将上升近1倍，对于整个银行系统而言，这种风险也是不容忽视的。近两年来房地产交易量大幅上涨，以北京为例，2009年，全年新旧房成交套数达到了42万套，以80%的人申请个人按揭贷款计算，就有将近34万人。如果房价出现大幅度下跌，很可能导致这部分“断供”。

　　同样，在房价大幅下跌的情况下，商业银行对房地产开发贷款不良率将出现较快速度的提高。

　　其次，房价下跌对于已购房者而言也会产生较大影响，主要体现在不动产的贬值，可能引发退房潮的出现。2008年，由于开发商宣布降价，导致全国各地涌现出不少退房纠纷，北京甚至出现了购房者因为降价而将开发商告上法院的事件。

　　最后，房价下跌影响最为直接的将是开发商，如果房价大幅下跌，就意味着开发商的投资失败，一方面可能向政府退地，另一方面在建项目也可能出现烂尾。