19个月以来南京楼市首现最大规模降价(2)

　　冷思考

　　这次降幅算不算给力？

　　事实上，老百姓对目前开发商给出的优惠并不满意。

　　“以万科为例，按目前1.6万元/平方米的均价计算，万科金域蓝湾一套118平方米的总价约为212万元左右，而一个购房人使用虚拟货币最高能够买到的购房券为3万元，这对于212万元的房源总价来说，九牛一毛。”记者调查后发现，金浦名城世家和仙龙湾也均只是推出了少量房源试水。人们更喜欢苏宁睿城、世茂外滩新城这种直接降价的方式。

　　本周起，其他楼盘的跟进势头也开始凸现。中北品尚收回了此前的无优惠政策，重新推出了300元/平方米的优惠活动，再次成为河西的谷底价。而苏宁璞邸的销售人员直接给买房人打电话询问心理价位，表示将打报告向上级申请降价。

　　7000套新房是否跟降？

　　12月南京35家楼盘推出的7000套新房源怎么卖？

　　记者调查发现，对目前大牌楼盘给出的一些促销政策，各家楼盘均表示不降价。城北复地新都国际、大发燕澜湾等相关负责人认为，各个楼盘的情况不一样，自家的定价已非常理性，所以会根据自身的情况正常销售。一贯是降价前锋的江北楼市，各家楼盘却表现出少有的自信，不考虑降价。

　　江宁则略显复杂。前期已公然降价的部分楼盘对未来是否降价不置可否，另一部分楼盘则表示目前价格已非常理性，不会再跟风。“近期江宁公开降价的两个楼盘，销售情况并不是很好。有一家虽然卖了200多套，但股东内部认购占了100多套。”百家湖一家楼盘的营销总监认为，降价拉动销售并不是对所有楼盘都奏效。他认为，大品牌、品质好和区域好的高端楼盘，适当幅度降价能够大幅拉动销售。但一些针对刚需为主的楼盘，要拉动销售，可能会要更多的让利。

　　新浪乐居南京主编王小军认为，“单纯的降价并不会很多，但花招一定不会少。那些急需资金的开发商可能会有点动作，但市场很难出现普降。”他所指的花招主要是指他们会有很多方式类似分期付款、代垫首付等。这种分期付款实际是让贷款调控的1：1杠杆又拨回了1:3的资金撬动能力，有极强的市场拉动力。“破解贷款压力，开发商正在努力！”

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，一些开发商会小幅降价带动销售，争取主动权，以规避短期内的资金风险和政策风险。目前人为压制需求的调控政策，没有触及土地财政和房地产市场供应机制的根本，而保障房工程，还不能在短期内平抑房价。所以，房价大幅下挫的情况不会出现，而2011年下半年楼市会再次进入快速上升通道。但楼市泡沫可能在3-5年后爆发。

　　记者观察

　　“大哥”集体行动

　　绝非偶然

　　招保万金，号称A股市场“四大房企”，本周的南京楼市万科、保利几乎同时出招，据说招商地产在宁仅剩的一点别墅尾盘最近也有了议价空间，剩下的金地，其板桥项目从今年8月底就一直在低价销售……回想两周之前，苏宁睿城直降2000元/平米之时，多家开发商一片不以为然。如今公认的“带头大哥”出手，楼市到底发生了什么事？

　　一位楼市资深人士的判断语出惊人：“如果开发商不是预见到相当长的一段时间里楼市形势都不会明显好转，他们怎么会不咬牙挺着；如果大牌开发商不是同时得到了讯息，他们又怎么会几乎同时动作？”

　　在楼市研究者看来，虽然南京的三套房限购政策细则还没出台，可全国层面的政策可能已无法令开发商视而不见。今年11月14日，在澳门参加某论坛的温家宝总理感叹后，第二天有关“开发贷款停批”的风声就被传出。紧接着，人民日报就刊登了“房产税能否成为楼市稳定器”的文章。“这些迹象，实际上被认为是政府将采取更有效的政策调节楼市的征兆。”比如开发贷款一停贷，和早先的购房人房贷紧缩一下子就让开发商的资金链“腹背受敌”。存款准备金率不断提高、加息的预期使“明年银根紧缩、贷款可能更紧张”成为一种共识，这都促使开发商加快销售回笼资金。

　　万科优惠的幅度不过是1万、2万、3万，加起来6万，相对于其房价不过是“杯水车薪”；保利更是“无本生意”，只需要一纸协议，帮购房人出具一张已收到5成首付的发票以便贷到银行二套房贷款。如果楼市形势真的那样严峻，这些大牌开发商的优惠为什么不能更“给力”一些？就此，一位楼市分析人员认为：楼市“带头大哥”之所以能先行动，就是因为他们的消息面往往更广更快，但如果动作过大，使得这种趋势能为每一人所洞悉，反而会引发楼市更大观望。“他们希望做得更隐秘而不露痕迹，这一点上，苏宁置业或许消息更灵而且顾忌更少。”

　　据悉，在武汉以及国内其他一些城市，都已经出现了降价的“带头大哥”；在南京，有关于“三套房限购细则近期要出”的传闻也骤然风生水起。回想历次调控前楼市大腕们的踩点之准确、奔逃之及时，你还会认为这次的不约而同仅仅是巧合吗？