1987当事人当时事："土地第一拍"推动宪法修改

　　1987 年12 月1 日下午，深圳会堂。这一对看不出特别关联的时空组合，在深圳改革开放进程中，在中国房地产业发展中，甚至在中国宪法史上，都刻下了深深的印记。

　　这一天，紧靠深圳水库、面积8588平方米的一块住宅用地在深圳会堂以公开拍卖方式成功出让，成交价525万元，超过许多竞买人的心理预期。随着拍卖官的一“槌”定音，中国内地“土地第一拍”诞生了。

　　深圳“惊世第一拍”有力推动了土地的有偿使用，使房地产成为深圳的重要产业，促进了深圳城市建设的快速发展。这次拍卖还推动了国家根本大法的修改，“土地的使用权可以依照法律的规定转让”载入宪法，中国房地产业从此迈入跨越式发展的新时代。

　　-拍地是“逼”出来的

　　廖永鉴：上个世纪八十年代初，深圳经济特区的建设以“三天一层楼”的速度向前推进。但是，高速发展的背后，也潜藏着深深的隐忧。其中，最直接的一项就是发展资金难以为继。

　　热火朝天的特区建设需要大量的土地，各单位、各项目也纷纷打报告申请配置土地。那时，深圳土地使用的模式主要是，行政划拨、无偿、无限期使用。运作流程是，政府先对大范围的土地进行“七通一平”的基础工程建设，然后根据城市规划建设项目的要求，各单位的申请报告，将成片土地划拨给房地产开发公司进行小区综合开发。房地产公司通过土地资本化，如预售房产，担保贷款等，边建边售边回收。

　　这种土地使用模式下，用地单位只需向农民支付补偿费，基本不向政府上交费用。其直接结果是，政府财政承担“七通一平”开支庞大却不能回笼资金，开发越多，财政压力越大。当时，虽已开始收取土地使用费，但收来的钱不够政府还所欠银行开发贷款的利息，更别说投入更多的资金加快城市建设。一份历史资料显示，1985年，政府要搞“七通一平”的费用很大，市政府向银行举债6.5亿，每年要还利息5000万元左右。当年土地使用费收入仅1200万。同时，更多弊端日渐显现：拿地成本极低，各单位竞相申请用地，拿地后闲置，土地资源浪费严重；有权力、有关系的单位容易拿地，内定、黑箱操作等腐败问题时有发生。

　　深圳土地使用的出路在哪里？深圳河对面的香港给出了启示。上个世纪八十年代的香港，早已实行市场化使用土地制度，土地出让收入占到政府财政的六成以上，客观上支撑了香港的高速发展。

　　深圳赴港考察组出发了。很快，关于土地管理制度改革和房屋管理制度改革的两份报告一齐呈放在市领导的案头。关于土地制度改革，考察组的建议是，利用市场手段配置土地。

　　1987年，国家宣布深圳、天津、上海进行土地使用制度改革试点。深圳在参考香港考察报告的基础上决定加大土地改革力度，按由易而难的顺序，依次举行协议、招标、拍卖方式有偿出让土地的试点。已经在土地使用制度改革中率先迈出补偿贸易建房、合作盖房及收取土地使用费步伐的深圳，酝酿着更具震撼力的突破性创举。

　　-为减压避用“卖”字

　　骆锦星：1987年9月9日，深圳出让中国内地第一块有偿使用的土地，中航工贸中心以议标的形式成交，成交价106万元。此举改变了土地使用行政划拨、无偿、无期限的传统，树起了标志着我国土地使用制度改革关键性突破的里程碑。

　　1987年11月25日，深圳市首次以公开招标方式，将一块46355平方米商品住宅用地使用权有偿出让给深华工程开发公司。

　　与此同时，一则《土地竞拍公告》引发关注：深圳市政府将在1987年12月1日拍卖一块紧靠深圳水库，面积8588平方米的住宅用地，使用年限50年。具有法人资格的深圳企业，包括中外商在深圳的独资、合资企业均可报名参加。

　　以公开拍卖方式出让土地使用权，是最为市场化的模式，尽管前面已经成功进行了两项有偿出让土地的试点，但是，深圳土地使用制度改革面临的阻力仍不容小觑。不要说拍卖土地了，当时深圳以收取土地使用费方式开发房地产，已经有很多人看不惯了。记得一篇题为《旧中国租界的由来》的文章发表在一份颇有影响的报纸上，影射深圳的“土地出租”就是在制造新的“租界”。按照这个逻辑，土地使用权拍卖就与复辟资本主义无异了。

　　为避免引起部分人士的反感，考虑再三，深圳官方一度将土地拍卖换成了一种“技术性表述”——土地公开竞投。因为公开竞投提法中没有出现“卖”字，可以减轻外界压力。

　　同时，深圳向中央有关部委报告将尝试土地拍卖，获得原则同意。