今年以来,随着楼市调控政策的不断出台,房地产行业资金需求受到前所未有的抑制,但开发商并不甘心坐以待毙,仍然在苦苦寻求各种可能的融资渠道。
近日,理财资金的大量“变相”进入,引起了监管部门的特别关注。继调整银信合作模式、实施净资本管理等措施之后,监管部门继续规范房地产信托。
近期,银监会下发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(下称“通知”),要求各信托公司对房地产信托业务进行合规性风险自查。
房地产信托面临潜在风险
业内人士指出,《通知》的出台是今年监管部门对涉及房地产及贷款业务的持续管理的一部分。其背景是房地产信托在今年增长较快,风险是否可控成为各方关注的问题。
昆明玖言财富副总经理贾岩对记者表示,政府对房地产的调控措施一波强于一波,导致今年以来银行对地产行业的贷款渠道已经明显收紧,但由于信托产品操作更加灵活,比如可以通过股权投资等方式继续给地产行业“输血”,最终今年地产类信托产品明显火爆。
据用益信托工作室不完全统计,截止到11月19日为止,今年共发行房地产信托产品502个,占全年集合信托产品总数的31.79%;发行总规模达到1631.32亿元,占集合信托产品总规模的56.11%。其中,7月-9月的单月规模均超过200亿元,10月为178亿元。而2009年全年的规模仅有400亿元,月均33亿元。
贾岩认为,《通知》一方面符合政府对地产行业的调控精神,一方面也是出现于地产类信托潜在风险的考虑。
近期,银监会对60家大型房地产企业集团进行摸底调查,发现房企负债率整体上升,资金链趋紧,融资成本高企,其中18家企业平均资产负债率超过70%。
另外,房地产调控的政策面上还有很多不确定性,因此房地产信托产品的风险是显而易见的。针对近几个月房地产信托业务增长迅猛现象,银监会下发此《通知》,旨在进一步控制房地产可能引发的金融风险。
贾岩指出,地产类信托产品高收益的特征基于“房子盖起来,总能卖掉”的前提。但如果明年调控政策继续,即使房价依然坚挺,但如果成交量出现明显下滑,势必会导致地产商资金回笼成为一大问题。同时,虽然地产类信托产品一般都有抵押物,但处置起来时间也比较长,所以地产类信托产品是具有一定潜在风险。
地产类信托产品影响几何
《通知》出台之后,就有消息传出,中融信托、平安信托等多家信托公司暂停了房地产信托业务,11月份前三周非常积极的发行态势,在11月22日至11月28日的最后一周戛然而止。据用益信托工作室不完全统计,该周共有15款产品发行,环比减少了13款,降幅达46%。从发行规模来看,该周集合产品发行总规模为27.1亿元,环比减少了16.4亿元,降幅为37.7%。
业内人士指出,《通知》的下发,对房地产信托发行较多的信托公司有一个窗口指导的意义。贾岩预计,在房地产信托业务遭到严控的背景下,信托公司在设计地产类信托产品时会更加谨慎,未来房地产信托产品的发行会出现一定萎缩。
不过, 诺亚财富认为,从房地产行业资金来源来看,信托资金远非主要渠道之一。同时,就整个信托行业来说,目前的业务占比不足以积聚房地产行业风险于己身,房地产信托其实是被过分的“妖魔化”了,其既不足以“扰乱”房地产调控,也不足以使信托公司将房地产行业风险积聚于身。
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