千万套保障房将促房地产调控方式改变

　　刚结束不久的中央经济工作会议上，提出要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。会议还强调，要强化政府职能，调动社会各方面的力量，加大保障性安居工程建设力度。

　　此前，住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》备受媒体关注，该通知明确提及2011年计划建设保障性安居工程1000万套，与今年580万套的规划相比，同比增长了72.4%。

　　12月13日，《证券日报》记者采访了多位地产分析师，对于此次中央经济会议所提及的住房“双体系”以及千万套保障房的推出，他们既肯定这项政策对于房地产市场的长期积极影响，但同时也对保障房的资金瓶颈及地方政府执行力度表示担忧。

　　美好蓝图遭遇资金瓶颈

　　《中国城市状况报告2010/2011》显示，中国城镇人口达6.2186亿，而且今后5年内，中国城镇人口将超过农村人口。以三口之家计算，目前中国城镇家庭约为2亿户。2011年1000万套保障房的推出，意味着每20户家庭，将拥有一套保障房。

　　另有安信证券研究报告中指出，2009年全国保障性住房及棚户区改造为330万套。2010年计划推出保障性安居工程580万套，2011年则计划推出1000万套。2010、2011年两年保障性住房的计划推出套数同比增长都在70%以上，这一数据高于社科院对中国城镇化率46.6%——也就是说，保障性住房的增长率要高于城镇人口增长速度。

　　如果再加上2009、2010两年的保障房推出总量，前景似乎可以更加美好。

　　但是，远景虽美好，却需现实保证。全国工商联房地产商会会长聂梅生曾公开指出，2009年9月份之前，保障性住房的投入才完成了全年的40%，总投资不过1000多亿元。

　　据住建部统计，1-9月份全国保障性安居工程完成投资4700亿元，占全年计划的60%。以此计算的话，全年580万套保障性安居工程计划投资应超过7800亿元。以上面标准粗略估计的话，1000万套保障性安居工程至少需要1.34万亿的投资。

　　中国房地产协会副会长顾云昌曾表示，目前保障房建设资金主要来自三方面：政府土地出让净收益的10%、公积金收入以及地方政府的财政收入。以2009年全国各地土地出让总价款15910.2亿元计算的话，地方政府即使真的能够拿出10%的土地出让收益来建设安居工程，也不过贡献1600亿左右。更何况，有很多地方政府在这一块是欠缴的。有业内人士曾指出，地方政府对于拿土地出让金来建保障房一事，“意愿是不强的”——“如果你去翻一下地方政府的旧账，他们其实都欠了很多债”。

　　1000万套保障房

　　需政府“给力”

　　12月13日，华创证券地产分析师杨现领接受《证券日报》采访时指出，1000万套保障房的推出需两方面的保证：一是资金来源；二是土地供应。

　　在资金来源上，杨现领认为中央财政拨款以及地方政府的土地出让金收入将贡献近3000亿左右。除去上述由政府解决的资金外，还有近万亿资金缺口需解决。在他看来，商业银行贷款无疑是最重要的一项资金来源，在低风险和政策鼓励的双重作用下，“商业银行可能会大规模的参与保障房的建设”。另外，还可以利用信托资金、地方政府发行债权融资等方式来解决保障房的资金问题。

　　另一方面，保障房、尤其是一线城市的保障房建设还面临着土地供给有限的“硬约束”。以保障房每套50-70㎡计算的话，1000万套保障房就意味着5-7亿平米，接近2010年全年住宅交易量。而上述土地需求，如果不想对商品房用地形成“挤出效应”的话，就要进一步增加土地市场总量的供应——但在土地供给有限的前提下，“目前地方政府没有太大动力进行保障房建设的原因在于，一方面他要出钱；另一方面他还要出地”，杨现领如是说，“目前保障房建设的困难还是很多的”。

　　同日，方大证券地产分析师周伟在接受《证券日报》记者采访时也表示，地方政府对政策的执行力度是保障房能否成功推出的重要保证。

　　在周伟看来，有两点将督促地方政府切实执行对保障房的投入：一是中央政府加强对地方政府的问责机制；二是2011年的投资增长还有赖于房地产投资的贡献。而楼市调控中、商品房开发受到抑制的前提下，投资的增长可能就要寄希望于保障房的建设投资。

　　同时，周伟认为此次住建部所公布的保障房计划推出1000万套，还是超出市场预期的，也从另一方面显示了政府的决心。

　　保障房推出

　　将促房地产调控方式改变

　　业内对于保障房和商品房的双轨性基本已达成共识：两类住房针对两类需求人群，市场划分的不同意味着两套体系可以拥有不同的价格决定机制。

　　方大证券地产分析师周伟认为，一旦商品房和保障房两套体系建立，那么对于商品房市场，政府应该越少干预越好。两类住房针对的是不同的需求群体，如果保障房能够解决中低端收入者的住房问题，那么商品房价就可以主要由供需决定。

　　而华创证券地产分析师杨现领也指出，此次中央经济工作会议中，明确指出要“强化”政府责任——这是与往年不同的，某种程度上表示了政府对保障房建设的力度与决心。而另一方面，“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”这一提法也表明政府对于保障房和商品房的认识也在提高——“保障轨”和“市场轨”，两条轨道市场的建设将成为政策重点。

　　值得投资者注意的是，在对保障房政策持乐观态度的同时，杨现领还进一步指出，这一政策还具有持续性。从十二五规划来看，保障房的建设和退出可能持续5年左右的时间。直至保障房的建设能够覆盖到大部分的中低收入者，目前实行的政策调控或将退出。另外，杨现领还提及，“房地产开发商最容易赚钱的日子已经过去了”。