武汉“中部中心地位”趋势 拉动写字楼市场发展

　　编者按：几年前，武汉诸多写字楼空置率令人惊叹。转眼间，今年已纷纷挂出“满租”的谢客牌。此外，写字楼单一的“行政化”办公室功能被打破，出现一系列“楼中店”，服务业成为行政管理业一大补充。对此，本报记者作了一些个案点击，以期引来业内思考。

　　写字楼市场的兴旺与冷清，可以从侧面反映一个城市一段时间内经济发展的波动。

　　5年前，武汉写字楼市场，还是比较沉寂。如今，武汉的写字楼租赁前所未有地火爆，写字楼开发，已跟不上城市经济发展的速度，出现“供不应求”的现状。

　　随着“中部崛起”、“8+1城市经济圈”试验区、东湖高新全国第二个自主创新示范区、中国高铁交通枢纽“重镇”等利好消息对武汉经济发展的推动作用的逐渐显现，2010年至2015年，武汉写字楼市场发展将进入“快车道”。

　　1 满租 甲级写字楼谢客

　　“还有写字楼可租吗？”“对不起，最后一间150平方米的昨天已经有人订了。”昨日，福星惠誉科技大厦物业公司的回答，让罗律师失望不已。

　　上周，罗律师在建设大道附近寻租写字楼，他发现，几乎所有的甲级写字楼都挂出“满租”的谢客牌，“在金融街附近找写字楼的希望几乎为零。”

　　一时间，江城写字楼“洛阳纸贵”。

　　“眼下，武汉写字楼现状就一句话可形容——严重供不应求。”日前，戴德梁行武汉分公司代理及投资部助理董事冯波表示，近年来，武汉甲级写字楼的需求量年增长都在20%以上。其中，新世界国贸大厦、瑞通广场等热门甲级写字楼，不少企业排队很长时间也难进入。

　　据了解，今年渣打银行入驻武汉，仅找合适的写字楼，就花了一年的时间。本想扎堆“金融街”，却始终没排上队，最后只能退而求其次，选择了“金融街”附近的一座大厦。

　　随着武汉经济持续快速发展，交通网络逐渐完善，中部中心城市地位得到确认等利好影响，使得很多国内外优质企业开始把武汉作为整个华中区域的中心，在这里设置办公室或进行扩租。

　　据了解，今年有近百家国际知名企业、机构纷至沓来，如新华人寿保险公司租用泰合广场附楼5000平方米作为办公场所；四大会计事务所之一德勤、钻石小鸟等也纷纷成立武汉分公司。

　　一方面是需求持续旺盛，一方面却是有效供应不足。2010年第3季度，仍没有新项目交付使用，武汉市甲级写字楼总存量仍然保持59.56万平方米。截至本季度，武汉已经连续3年无新项目交付使用。

　　国际知名物业顾问公司戴德梁行发布的数据显示，截至2010年第3季度，武汉甲级写字楼空置率由2009年末的10.7%下降至1.5%，速度可称罕见。其中50%的写字楼已经满租。

　　与此同时，写字楼的租金也随着需求的旺盛而水涨船高，今年3季度武汉甲级写字楼平均租金环比涨幅1.7%，上涨至每月每平方米60.4元。戴德梁行预计，至2010年底，武汉甲级写字楼整体空置率将进一步下滑至1%以下，整体租金水平将上升至每月每平方米61元。

　　2 入市 新项目瞄准“三圈”

　　伴随写字楼市场需求日益旺盛，租金不断上涨，开发商开始加大投入建设高端写字楼。

　　在汉口，位于建设大道的广发银行大厦和浙商大厦本季度已经动工，永清街的瑞安武汉天地商务群正在建设。

　　在武昌，滨江商务区的武汉万达中心、长江之心，东湖CBD区域的万达广场、1818中心、海山金谷、中南的保利文化广场、光谷的新世界中心等综合体项目，均处于在建或待建状态，高档写字楼物业体量可观。

　　不管是开发项目的增多还是租金的上涨，都预示着武汉写字楼市场正在进入良好的发展势头中。冯波预计，在2013年左右，武汉写字楼会有一个上市高峰期。届时，供需将达到一定比例平衡。

　　武汉作为二线城市，回顾写字楼的发展历程，目前正处于一个由慢转快的加速时期。从最初简单的办公场所，到商住一体写字楼，再到普通型商务写字楼、综合型商务写字楼，直至甲级写字楼，逐步走向高端化。

　　事实上，目前武汉市大大小小的写字楼已有数百栋，其中甲级写字楼主要有10栋，从区域上基本形成了“三圈”：建设大道沿线圈、武广周边圈、中南区域圈。从数量上看，建设大道占了60%，武广区域差不多有28%，剩下的12%在中南区域。

　　汉口一直是武汉写字楼的主要诞生区域，武汉近90%的甲级写字楼分布在汉口。以泰合广场、世贸大厦、武汉广场、招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等高档写字楼为代表，其中建设大道又被称之金融一条街，全部为高档写字楼及各家银行大厦，跨国公司驻汉机构、合资企业等几乎全集中于此。

　　武昌写字楼则主要分布在徐东路至中南路沿线、光谷区域。鸿源国际大厦、凯旋门广场、中立名居商务楼、东沙大厦、龙源大厦、世纪广场、经济花园、中南大厦等中高档写字楼呈一字型排开，平均入住率在95%左右。

　　依托大量高新技术企业，光谷写字楼需求与供应也十分旺盛。蓝域国际、光谷总部基地、高科大厦、慧谷时空、华乐商务大厦、华工科技大厦、湖北信息产业大厦、樱花大厦等写字楼有力地推进了光谷商务区的发展。

　　“写字楼是城市经济晴雨表。”冯波表示，随着武汉市经济的持续增长、城市的吸引力增强、城市地位的提升，武汉市写字楼将进入“快车道”，迅猛发展。

　　3 过亿 一栋楼的税收账

　　一幢写字楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里产生财富效应。一项统计表明，一幢高级商务楼里，众多公司所产生的效益，与过去7.8平方公里的城区所产生的经济效益相当。

　　位于西北湖的新世界国贸大厦，是武汉顶级写字楼之一，走进一楼大厅，可以看到写字楼的指示牌满满地标注着三百多家公司、机构名称，其中不少都是世界级的知名企业。据介绍，入驻该大楼的企业、机构包括：美国领事馆、法国领事馆、香港贸发局、汇丰银行、通用电气、爱立信、诺基亚、索尼、IBM等300多家。

　　“仅新世界国贸大厦这一栋楼，每年税收至少过亿元，带来的经济效应绝不亚于一个工厂。”据江汉区委有关人士介绍，该区税收过亿的写字楼有6栋，分别是：新世界国贸大厦、建银大厦、浦发银行大厦、瑞通广场、汉口银行大厦、招银大厦。

　　据悉，新世界国贸大厦并不是江汉区最赚钱的写字楼，“比如招银大厦，今年税收至少突破2个亿，而华中石化到目前为止，已经交纳税收8亿元。”

　　记者在江汉区委了解到，今年江汉区税收有望突破76亿，其中80%都是写字楼、商务楼贡献的。目前该区有写字楼、商务楼103栋，但仍供不应求。

　　该区正在建的有葛洲坝国际广场、武汉中心、汉江国际、中华城、世纪广场等16栋写字楼，而修建长达10年的民生银行大厦也将在本月18日正式启动。他们还在筹划修建PE私募基金产业大楼，把PE私募企业集中到金融街来。(记者 邬红波)