2010地产江湖格局大变 拔剑四顾谁与争锋

　　领袖篇

　　拔剑四顾 谁与争锋

　　记得几年前，业界就流传一个疑问：谁将超越万科？彼时，候选企业颇有一些，甚至有人戏称，销售破百亿的企业均可获得挑战的资格。一度，越来越多的房企开始窥视万科领军者的宝座，并跃跃欲试。然而，截至12月1日，万科累计销售额达1000.6亿元，成为国内房地产行业第一家年销售额过千亿的公司。“超越万科”的主题也由此陷入僵局。

　　千亿拔得头筹

　　万科总裁郁亮表示，这主要归功于万科经营模式符合市场需求和政策导向。具体分析，一是万科在产品上坚持主流定位；二是坚持快速周转的开发策略。目前，万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平方米以下户型占比近九成。

　　此外，近年来，万科业务构成中二三线城市占比有明显提升。环渤海区域今年前11个月的销售规模，超过了此前一直领先的长三角区域和珠三角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头。

　　另外，今年万科新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等城市，目前进入的城市超过40个，布局更趋均衡全面。

　　转型初战告捷

　　就在今年商业地产随着调控的加剧，成为市场的避风港时，保利、华润、富力、龙湖、恒大等大型房企也纷纷在全国范围抢滩，甚至不约而同地宣称，未来将不断扩大在商业地产领域的投入。今年以来，一向专注于主流住宅开发定位的万科，在商业地产领域的一系列举措被视为万科进军商业地产的关键性标志。

　　今年10月20日以11.5亿元收购了北京赢嘉中心；11月4日，万科在上海的首个纯商业项目进入第二轮环评公示；12月，万科在上海的首个高端商务办公项目万科VMO将要开盘……

　　难道历经十几年，万科由多元化成功转向专业化，又从专业化推进为精细化的战略开始出现了异动？自从上个世纪末万科彻底退出与房地产无关的行业，集中到住宅产品方面后，企业便进入了专业化的快速发展轨道，如今如此大规模地进军商业地产岂不是自废武功？

　　就在业界还在质疑万科是否该大规模进军商业地产时，万科已经悄然在北京、上海、深圳、西安、东莞等地投资商业地产超过200亿元，既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市。2010年，万科对商业地产的投资密集度堪称史无前例。

　　也许众多房企向商业地产进军，在很大程度上逼迫万科参与跑马圈地，但一向以领跑者形象示人的万科，一贯以行业创新、引领时代著称，不会轻易面对所谓的主流，万科恐怕是敏锐地嗅出目前出让土地中商业配套的比重正在普遍上升的重要趋势，因而把握时代脉动和政策、市场的先机才是万科战略调整的重要原因。

　　战略愈加成熟

　　今年年初，王石提出“三不政策”，即万科不囤地、不捂盘、不当地王。万科认为，过多的项目资源会导致资金沉积。“自2004年以来，万科持有的土地资源始终保持2-3年的开发量。此后，万科拿地动作频繁，其土地储备规模和开工面积也大幅增加。截至三季度末，万科今年的实际开工量达到875万平方米，超出全年计划20万平方米。此外，今年万科更是将“联合拿地”进行到底，其与五矿集团不久前在北京以52.27亿元合作拿下了海淀热点地块。万科表示，未来将越来越倾向以股权方式进入各地市场，成立合资公司，合作拿地、合作开发，减小因快速扩大规模而带来的风险。王石在谈到“最大的转型”时表示，一方面企业将从追求利润转变为追求技术科研为导向；另一方面是从简单的建房卖房，向市场服务性上转变。