保障房总动员：1000万套的背后(3)

　　模式之辩

　　自2008年北京市推出“商品房配建保障房”的土地捆绑出让政策以来，以华远地产公司董事长任志强为代表的开发商就从未停止对其诟病。

　　这派观点认为，“建保障房不是开发商的责任，而是政府的责任，如果让市场来承担本应是政府承担的责任，最后一定会出问题。”

　　被其“言中”的例子是：2010年6月，在北京市国土局局长魏成林表示“将保障房配建比例从15%提高到30%、原则上所有商品房项目都应该配建”的数月后，北京市住房和城乡建设委员会查出大兴区旧宫三角地“明悦湾”经济适用房项目存在施工质量问题。6栋配建在商品房小区的保障房由于水泥标号不够，墙皮在风中剥落，被网友质疑为“保障房楼脆脆”。鉴于影响恶劣，主管部门下发了强制拆除令。

　　《财经国家周刊》记者彼时曾赴现场暗访了解到，6栋经适房的“政府回购价”仅为4100多元/平方米，而同在一个小区内的商品房售价却超过22000元/平方米。价格相差如此悬殊，，早已为保障房“楼脆脆”的诞生埋下伏笔。

　　许多与“北京模式”相仿的城市，大都由国企背景的开发商承担保障房建设任务。民营企业参与保障房建设，多半是“服从于土地出让新规则”的无奈之举，或是持有“与政府搞好关系”的动机。建设保障房损失的利润，往往通过商品房开发弥补。以北京规模最大的保障房在建项目——远洋润园的开发商远洋地产为例，近年来曾因远洋山水、远洋一方等数个商品房大盘雄踞北京楼盘销售榜首。业内人士认为，这是一种典型的“劫富济贫”式保障房建设思路。

　　《财经国家周刊》记者在杭州市采访时，当地官员和学者就明确表示，推崇“从商品房市场‘抽血’，为保障房建设提供资金”的做法。在此逻辑下，“商品房价格越高，保障房建设获取的资金就越多”。由此，杭州市2009年饱受诟病的“1200亿元土地财政”也有了光明的解释，据称这笔钱的“第一项用途”就是保障性住房建设。

　　在“北京模式”之外，还有一种“重庆模式”。

　　2009年，重庆市启动3000万平方米公租房建设计划。全部采用“政府投资、国企承建”的模式，由重庆市政府下属的地产集团等“八大城投”公司负责投资建设。政府的想法是，城投公司通过多种渠道融资建设，成本回收则通过其他产业平衡等手段“内部消化”。

　　不久前，住房和城乡建设部政策研究中心房地产业处处长文林峰去重庆考察过。她对《财经国家周刊》记者表示，“最为关注重庆公租房建设资金的回笼问题”。然而在座谈中，“政府部门对此避而不谈，城投公司欲言又止”。

　　对于政府直接投资建保障的模式，怀疑者如任志强，认为最终政府会“背不动”。前车之鉴是上世纪80年代英国的公租房私有化改革，迫于日渐沉重的财务负担，主政的撒切尔夫人最终下令卖掉公租房。

　　曾有业内专家撰文指出：借助资本市场服务于公租房建设，是当前保障性住房体系制度设计面临的重要课题。“核心难点在于，如何使作为公共品的公租房满足资本市场对投资品的要求”。

　　至《财经国家周刊》记者截稿时，北京和上海又传来保障房建设路径、模式的新探索：上海市浦东新区的公租房项目最近成功引入泰康保险资产支持，被视为保障房吸引民间资本的一次突破；北京市副市长陈刚也在最近一次会议上透露，北京市最近正在会同国土资源部，研究制定“集体用地建设公租房”的试点方案，该方案将为北京市此前提出的“鼓励企业、园区和农村集体利用自有土地建设租赁用房”提供更充分的政策依据。(财经国家周刊 记者 王玉光）