房产泡沫破灭留下众多烂尾 西班牙处处有"鬼城"(2)

　　房屋销售网站的负责人阿库纳表示，最近全国已经有超过10万套房子卖了出去，而这个数字可以再上升两倍到三倍。为了促销，有的银行还给买房人提供很大的折扣以及很宽松的贷款条件，目的就是消除坏账。

　　有专家指出，尽管银行现在已经开始对贷款人的审查渐渐严格起来，但是由于购房者得到的贷款利率都不一样，一旦利率上涨很可能会导致第二轮的欠贷。与此同时，明年西班牙银行还可能面临房产商的又一轮拖欠。在房产泡沫出现的初期，西班牙的银行与房产商重新签订过贷款合同，但是这些合同明年就会到期，如果西班牙的经济状况没有改善的话，房产商的日子也不会变好，也不会有钱还给银行。

　　银行与房地产开发商在房地产业繁荣时期的“甜蜜”关系已经一去不复返，银行不愿意继续借钱给房产商收拾烂尾的房子。而最让银行头疼的，是那些已经拿走了贷款、但是还没开始盖房子的土地所有者。在房地产繁荣期，银行发放贷款给房产商是跟土地挂钩的，有地就能贷到款。在西班牙全国已获批开发但仍未开发的土地上，足以建造75.8万套房子，在这些土地被市场消化掉之后，西班牙经济的寒冬才有可能过去。

　　◎新闻分析

　　房产泡沫 拖累经济

　　爱买房，不爱租房

　　西班牙此前的房地产繁荣有诸多社会经济原因：一大批“70后”“80后”的“婴儿潮”成人成家，单亲家庭或是无子女家庭的增加使得户均人口减少、对住房的需求增加。大量拉美移民涌入也增加了住房需求，此外，西班牙一些沿海城市的阳光和海滩，一直都是德国、英国等欧洲国家度假别墅的首选地。最重要的还是西班牙人均收入自上世纪80年代以来的显著增加，更多人因此能够圆“买房梦”。

　　与意大利、希腊等地中海国家一个相通的文化现象是，西班牙人有强烈的买房偏好，而不喜欢租房子。

　　西班牙的住房中有85%都是房主买房自住，这个比例是欧盟最高。在马德里，有14%的住房是用于出租，远低于柏林的70%和巴黎的55%。

　　正因为买房需求强，租房需求弱，西班牙的房地产开发商建房后用于出租的回报率远不如售房的丰厚回报。

　　一套典型住宅的年租金降到了房价的3%以下，远低于正常的5%左右的水平。因此租房市场的供给也不足。

　　西班牙经济为重买房、轻租房的政策付出的代价还在于，租房不便导致劳动力不能在各地区自由流动，使西班牙的高失业率雪上加霜。

　　私人债务是忧患

　　为了买房，西班牙人借了不少债。

　　今天西班牙经济的一大忧患，也是评级机构降低对西班牙主权信用评级的主要原因，便是高达GDP两倍以上的私人部门债务——虽然西班牙的公共债务水平在今天的欧盟中并不算高。

　　2009年，西班牙所有银行贷款中对开发商、建筑商和买房者的贷款达到1.11万亿欧元，相当于西班牙 GDP的105%，占到了西班牙私人部门贷款的60.3%，这个比例比上世纪90年代中期高出近1倍。

　　虽然西班牙金融市场上没有美国那样的次贷产品，但事实上，许多贷款都符合次贷的标准：信用记录较差、可能有过拖欠还款的记录、申请的贷款大于房产价格的80%，每月还贷支出占收入的40%以上等。

　　而且，西班牙有95%的新增按揭都是可调整利率，也就是根据当年的基准利率浮动。这意味着，许多在利率低时申请贷款的人，可能并没有把握在利率高时也能还得起按揭。 　　□谢桂青