北京楼市双高凸显 新一轮调控政策预期不断加强

　　又到岁末年初，又到回顾和总结的时刻。尽管经历了两次调控的洗礼，但是今年北京楼市依然保持了旺盛的势头，特别是二手房交易量和土地出让金额，北京市首次超过上海，跃居全国第一。北京楼市双高凸显，让业内对于未来出台新一轮调控政策的预期不断加强。

　　二手房交易量跃居全国第一

　　近日，记者从北京市房地产交易管理网和多家中介机构了解到，截至目前，今年北京二手住宅成交量已达17.2万套，而同期上海仅为14.5万套。这也是北京二手住宅成交量首次超越上海，居全国之首。

　　据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，作为一线城市的北京、上海、广州和深圳，一手房和二手房市场都供不应求，但在二手房年销售总量方面，北京始终没有超过上海。去年，北京和上海的二手房年销量均突破20万套，分别达21.4万套和29.8万套。今年，在房产新政的影响下，两城市二手房年销量均跌入20万套以内，但北京超越了上海，成为全国第一。

　　“北京二手住宅成交量实现赶超上海的过程，是一个渐进的、经历长时间积累的过程，绝非偶然现象。”胡景晖说，首先北京机关单位多、企业总部多、高校部队多，原来的福利分房形成的存量房数量大，加上过去20多年的商品房集中建设，形成了500万套存量房的蓄水池，潜在房源量大。近几年，首都经济高速增长，周边卫星城、新区开发建设迅猛，城市常住人口增加，需求十分旺盛。

　　有数据显示，今年1-11月北京一手住宅供应为7.4万套，同比下降7.3%，供应缩减使得部分一手住宅需求转移至二手住宅市场，导致二手住宅成交量明显增加，为实现超越增添了“砝码”。

　　同时值得注意的是，今年前11个月，北京二手房成交均价为21179元/平方米，而新房成交均价为19967元/平方米。预计今年全市新房成交均价最高也不会超过2万元/平方米，但是二手房均价肯定将突破2.1万元/平方米。自2009年北京二手房成交量首次超越新房成交量以后，全市二手房均价首次超越了一手房。

　　继二手房交易量超过上海之后，截至12月28日，北京市12月份二手房交易量再次突破了2万套。北京市房地产交易管理网数据显示，截至12月28日，北京二手房总成交量已经达到了20429套，在今年楼市调控后首次再次突破2万套。也是年内继成交火爆的3-4月后的第三个过2万套的月份。市场成交量价齐涨；成交价格相比11月有明显的上调。中原地产分析人士认为，进入12月份，二手房市场的投资需求开始转暖，目前市场的投资需求已经达到了17%。

　　土地出让金预计将达1600亿元

　　随着中服地块的入市，北京市年土地出让金首次突破了1500亿元大关，并首次超过上海成为全国第一。

　　根据北京市土地整理储备中心的统计数据，截至12月23日，今年，北京土地市场成交的经营性用地和工业用地共计252宗，土地出让金累计达1516.5832亿元，是去年全年的163.4%。其中，经营性用地中的住宅用地成交71宗，土地出让金967.65亿元，以规划建筑面积折算平均楼面价为7368元/平方米。不仅如此，在目前的北京土地市场中，还有26宗经营性用地正处于招标或挂牌的公示阶段，其入市时间也均在今年年内。那么对比2009年243宗地块，928亿元的土地出让金收入和2008年148宗地块，502.7亿元的土地出让金收入， 今年对于北京土地市场来说，无论是供应量还是出让金收入，无疑都是全面超越的一年。

　　对于北京今年土地出让收入突破1500亿元，专家分析，尽管土地出让宗数没有出现明显变化，但地块大小、分布结构以及用地性质的不同决定了土地价值不一样。中心城区的地块价格明显高于郊区，商业用地与住宅用地的价格也有所差别。

　　此外，今年的土地价格与去年相比出现明显上升。虽然北京土地出让溢价降低，但出让底价的大幅上涨是导致高地价的重要原因。业内人士认为，像北京这样的中心大城市，土地资源有限，其价格只能上涨，几乎不可能出现下跌。年底土地的供应量增加，开发商资金回笼，重新具有支付能力，北京也将迎来土地交易量和价格的又一高峰。(记者 赖大臣)