“如果按照我的设计方案，楼市就没有现在这么多问题。”杨慎说。5月16日下午，北京三里河路9号，和很多部委机关大院里的房子一样，杨慎所住的“部长楼”一点都不起眼。当天，中国经济时报记者采访了这位前建设部官员。

　　杨慎曾历任国家建工总局办公厅副主任、城乡建设环境保护部(建设部前身)局长、副部长等职务。此外，他还曾担任中房集团董事长一职，1994年，杨慎被选为中国房地产业协会会长，2006年卸任。

　　虽然已经退出领导岗位多年，但杨慎一直心系房地产业发展，密切关注着楼市发生的一切。看上去已年逾七十的他如今几乎每天都坚持看中国经济时报等16份报纸，另外还要做剪报，同时笔耕不止。他说，他正在写与房地产有关的一本书，每天的时间很紧张。

　　“问题就是咱们现在说点真话挺麻烦，不说真话，也没法弄！”谈到当前楼市存在的种种问题，杨慎一片感慨。

　　楼市根本问题是体制问题

　　最近，房价在调控政策密集出台情况下仍然呈现强劲的涨势引起了杨慎的关注。他说，现在房地产业存在的问题用六个字可以概括，就是：“体制”、“政策”、“法规”，总之是大的政策有问题。他认为，之所以房价越调越涨不外乎两种可能：一是没有号准脉，没有认清楼市的病根；一是认准了病，但开出的药方不对，吃错了药。归根结底，“根本问题是体制问题。”

　　《邓小平同志关于建筑业和住宅问题的谈话》是国家领导人在房地产方面开历史先河的一次重要讲话。这是小平同志在1980年4月2日同中央负责同志谈话的一部分，对我国长期规划中建筑业的地位问题和住宅问题提出了指导性的意见。这一讲话经过杨慎的努力，最终在1984年公开发表。

　　1996年10月，国家体改委、建设部、国家计委、国家科委及中国房协等单位联合成立了《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组(该课题被列为国家重点软科学计划)，杨慎是该课题组顾问。

　　1998年，我国正式启动房改，是年，杨慎执笔起草的《关于住房分配体制改革的政策建议》(下称《建议》)送交建设部。《建议》从取消实物分房、放开二级市场、调整信贷政策以及完善产业主体等方面提供了相关政策建议。这些政策建议包括实行“年功补偿、货币分配”模式下的住房改革方案、建立住房社会保障、理顺住房价格体系等等。杨慎认为，如果按照他当初提出的设计方案，现在面临的许多问题会迎刃而解。

　　房价收入悬殊过大

　　杨慎的担忧在于：当前的楼市调控政策所采取的调控措施和调控目标背道而驰。他说，中央调控楼市的意图，是为了让全国老百姓买得起房子，但是为实现这一目标所采取的紧缩银根、严控土地以及增加税收，无一不在客观上进一步拉大了房价收入比。

　　国际公认合理的房价收入比应该是4至6倍，我国目前的房价收入比在(15-20)：1，即15-20倍左右，而实际居民收入和国外如美国、西欧等一些国家的居民收入相比相差30倍以上，悬殊巨大。以我国月收入3000元以下的中低收入者为例，15年不吃不喝也仅能攒下不到60万元的积蓄。如果在北京等一类城市，60万元在市里(除非在郊区)基本买不到一套像样的房子。

　　杨慎曾极力主张的所谓“年功补偿、货币分配”的住房改革方案，就是对过去工资中未包括的住房含量，按照参加工作年限和规定标准进行补偿，同时将国家用于建房的资金纳入个人工资，实现住房分配货币化的新办法。

　　他曾经做过测算，当初(1998年)，如果采取这种办法，平均每人每年可有2464元(按当时水平)的资金来源，占平均工资的42%。而且无需财政另增支出，通过财政体制和投资体制的转换，即只需将过去国民收入中用于建房的投资二次分配，还原到初次分配中去即可。这样不仅解决了房改资金来源问题，同时也提高了个人购房、租房的能力，可谓是一举两得。

　　杨慎还在《建议》中大力提倡建立住房社会保障，在实行“年功补偿、货币分配”的同时，对城市中少数生活困难、住房也困难的“双困户”予以特别的重视，从实现居者有其屋的社会目标出发，建议国家通过财政转移支付，在大中城市建立廉租住宅的供应体制。这种廉租住宅供应体制只在4个直辖市、28个省会城市及46个50万人口以上的大中城市实现，供应对象是没有稳定经济收入、家庭人均收入低于当地最低贫困线又没有住房的城市居民。

　　鉴于中小城市住房面积一般高于大城市，这些城市原则上不建廉租住宅。对于这些城市无生活来源又没有住房的居民，可用发放特困住房补贴的办法解决。

　　节能问题亟待解决

　　有统计资料表明，中国大陆高达95%的建筑被视为高能耗建筑。国际著名房地产机构仲量联行发布的一份白皮书就曾对存在上述问题的中国房地产发展模式发出警告。该白皮书在关注中国房地产市场繁荣的同时，对其发展模式和可持续性表示担忧：“在中国大陆经济的强劲扩张下，商用和住宅建筑的施工速度相当惊人，而在建筑业繁荣发展的背后，大中华区的可持续性资源运用意识却远远落后于西方国家。”

　　尽管近年来政府有关部门开始加大提高建筑标准和促进能效的工作力度，但“长期非可持续性资源运用发展所带来的危险”迫在眉睫。有关节能的举措，仍然是雷声大，雨点小。

　　杨慎说，事实上，有关建筑节能工作目前正遭遇一种尴尬——开发商不愿建节能的房子，老百姓也不愿买。因为造价高，开发商建这种房子每平方米成本将增加5%-10%，如果是带装修同时又节能的房子，一般每平方米成本将增加600-800元。羊毛出在羊身上，老百姓不愿买似乎在情理之中。

　　他表示，节能建筑实际上替国家节省了煤、石油等资源，和国民经济息息相关，国家应出台相应的政策，对此给予补贴。“要么减税，要么补贴。给开发商减税，给购房者以补贴。”他给推广节能建筑开出一剂药方。

　　打击官商勾结

　　最近，中国社会科学院出版的房地产蓝皮书列举了我国房地产企业的若干问题和罪状：企业素质较低、虚假广告、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶意拖欠工程款等等。

　　建设部部长汪光焘日前在全国建设系统党风廉政建设工作会议上作报告时亦指出，2006年全国建设系统违法违纪和涉嫌违法违纪人员共415人，其中不乏一些大案要案。

　　杨慎认为，房地产行业官商勾结之所以严重也有制度方面的原因。房地产行业近年来为地方贡献了一定的税收，成为地方财政倚重的行业。因此地方政府很难不向着开发商。

　　“这些年来，我们的城市建设为什么千篇一律？”杨慎说，对开发商，政府应重视引导，给予建议，并且教育它。对官商勾结，要打击，但光靠这些也是不够的，杨慎认为，根本的出路在改革税制。只有改革税制，使地方政府与开发商之间的利益关系淡化，才能从根本上减少官商勾结的发生。（周雪松）