一、“热钱”将继续坚挺上海房价

　　深圳某工作室主人、知名地产剑客与他山MSN时透露，2006年进入上海的房地产市场的热钱达100亿美元之巨，上海房价可能降吗？该数据是怎样来的，有多大可信度，我无法探究，但这放出一个信号，已有大量热钱进入上海房地产市场。央行上海总部发布的《2006上海金融稳定报告》中披露，2005年通过流入上海房地产市场的境外热钱有37.63亿美元，比2004年公布的数据增长了约40%。

　　如果按官方公布的2005年相比上年的增幅计算，2006年上海楼市的热钱达到100亿美元的这组数据，决非空穴来风，剑客提供的数据有非常高的可信度。这100亿美元，我们能想到的，进入房地产市场的最简单、最主要的无非两种方式：一种是直接将外汇资金结汇购买房产；另一种是以参股的形式进入了房地产开发企业。100亿元中，如果有50%进入均价为15000元／平方米的产品交易环节，将要造成正常市场供应短缺2000多万平方米。这难道不是上海房价坚挺的充分理由吗？

　　二、“捂盘”变相支撑房价

　　“捂盘”之说是在《国六条》出台的背景下出来的，当时他山在西安，拜访一位从成都过来的开发商，他说《国六条》出台的次日晚上，成都开发商召集了一个无媒体参与的秘密会议，议题就是“上有政策，下有对策”，这对策便是“捂盘”。“捂盘”的操作技巧其实很简单，刻意放慢销售节奏，或干脆对上门的客户说“售罄”。央视的新闻频道曾揭露《“捂盘惜售”的玄机》，但开发商似乎充耳不闻。

　　“捂盘”是一件令政府和置业者都深恶痛绝的事，但没有哪一个开发商勇敢地承认。媒体说开发商囤积房源、恶意炒作、哄抬房价也好，媒体仿佛自言自语，开发商从头到尾置之不理，依旧我行我素。北京开发商会玩“捂盘”，上海开发商同样会玩。

　　三、披着羊皮的“投机者”

　　10年前，中国人说纽约既是天堂，也是地狱，今天的上海可能就是10年前的纽约。他山与一位朋友在外滩散步是，他指着那里林林总总各种外资银行的“幡旗”说，有多少披着羊皮的“投机者”啊！这比喻不一定准确。在《国六条》之后，不少开发商组建专门融资的班子，媒体公开报道的，他山比较关注的，像万科、金地、百仕达在内的许多开发商都在积极开拓新的资金源头。

　　上海开发商也在主动投向一些机构投资者的怀抱，大部分通过房地产类企业借入外债的形式流入上海。还有一些通过购买上海房产类境外上市公司在香港主板市场发售的H股进入，这些资本对上海虎视眈眈。他山只找到一份比较老的数据，2005年，上海房产类企业借用外债累计提款9.56亿美元。2006年有可能更多。这些资金进入开发环节，从宏观层面看，它成为了上海的开发商抵御政策风险的利器，从微观来看，它可以是开发商“捂盘”的坚强后盾。

　　四、土地的黄金，或价格的铂金

　　与北京、深圳一样，上海土地同样吃紧。静安、黄浦等几个区域高耸的租金和售价，让人真实地接触到上海的寸土寸金。2006年9月6日，浦东“花木新民北块”土地使用权的竞标结果：金地集团的报价59.89亿元，按照这样的价格，以土地规划最大限53万平方米总建筑面积计算，楼面地价达到了11300元／平方米，如果加上建安成本等费用，项目成本价将超过15000元／平方米。

　　在这种土地竞价的背景下，普通商品住房和经济适用房建设用地显得非常遥远。与此相反的是，“加快经济适用房建设”给上海带来的舆论压力。5月29日，上海市房屋土地管理局发布公告，“放闸”土地市场，推出了87幅土地，其余8幅为住宅、商业、办公用途的经营性用地，但因其位置在宝山、崇明等郊区，这个放量怎么可能撼动市内土地的黄金，或价格的铂金。

　　五、“世博”之于上海楼市，犹“奥运”之于北京

　　2010年在上海召开的“世博”，犹2008年在北京召开的“奥运”。“奥运”概念是坚挺北京房价的原因之一，同样，“世博”也是坚挺上海房价的因素之一。戴上政治色彩的“世博效应”，从提高城市价值的角度来分析，这个概念客观抬高了房价。

　　六、征收印花税对上海楼价有正面影响

　　五一长假后，A股日新增开户数首超30万户，这决非正常现象。股市泡沫的言论泛滥，已暗示了股市存在问题。监管机构几次上调存款利息和存款准备金率后，无功而返。市场传言印花税率上调的消息在5月30日得到验证，由现行1‰调整为3‰。该消息对于楼市来说，这是一个极大的利好，炒股门槛提高，必然会有部分股民转身为“楼民”，能分流多少资金进入到楼市，目前不好预测和判断，但征收印花税对上海楼价上升影响，他山认为是不能小觑和忽视的。(他山)