●主持人：本报记者 支玲琳

　　●嘉 宾：张永岳(华东师范大学商学院院长、教授)

　　马 冀(上海中原地产研究咨询部经理)

　　对于僵持已久的楼市来说，去年年底一系列优惠、松绑政策的出台，让人看到了市场松动的某种可能。有人迫不及待冲了进去，要赶个大早；但更多的人，还是选择了等待———看房、杀价、观望，周而往复、乐此不疲。就在这浓厚的观望气氛下，楼市迈入了牛年。

　　支玲琳：从门店挂牌成交的情况来看，上海房价在近两个月出现了怎样的变化？

　　马冀：无论是同比还是环比，上海整体房价都往下有所调整。但根据我们11月、12月份的统计，一手房的成交量，二手房的带看量和最终成交量，都有明显的回升。这在往年是非常罕见的，因为年底其实是一个传统淡季。这个主要是从2007年下半年到2008年以来，刚性需求其实已经积压得相当多。所以年底政策利好出来，其实是提供了一个兴奋点，使积压的需求有了一个局部范围的释放。我的观点是，现在的整体市场已经慢慢有了一个小小的复苏。

　　当然成交僵局的打破，还有待时日。这个一方面是因为，很多的购房者还在期望政府有进一步的优惠政策出台，比如退税、蓝印户口。此外，目前楼市的供需结构还存在着一定的错位。去年新增的供应量主要在外环线以外的区域，但根据我们的统计，大多数购房者的意向购买区域是在外环线以内，特别是中外环线间。所以在我看来，有效需求并不是说不想释放，而是在于，当前市场上合适区位房源没有充裕的供应。

　　回顾2004年的那波“V字型”的楼市震荡，我认为现在的楼市正经历的，会是一次“U字型”的调整，可能这个底部会比较漫长。

　　支玲琳：虽然政策利好频传，但是当前楼市的观望气氛还是比较浓重。这种观望意味着什么，是惯常回升的前夜，还是未来房价调整的前奏？

　　张永岳：所谓的观望心态，是由几方面造成的。首先是对房价的感觉。现在为大多数人所接受的一个观点是，近期的房价无论下降与否，至少不会再涨。第二，对于收入的整体预期。对于未来收入预期的谨慎，也使不少人放缓了购房的计划。第三，就是改善的迫切性。如果说有一部分人只是将购房看成是购入固定资产，而不是作为强烈消费偏好型的改善居住的目的，那么可能购房的动力也不是很足。

　　马冀：上海楼市还是具有一定的抗跌性的。首先，前期的市场泡沫已被基本挤出。从近两年购买的主力人群来看，绝大多数是自主需求。此外，从上海楼市的投资回报率来看，目前上海市场的投资回报率还不到3%，这会稀释掉相当一部分做短线的热钱炒作。所以后市所要吸引的目标人群，应该是以刚性自住需求为主。基于此，上海市场的成交可能会没有前期那么活跃，趋于谨慎，但正因为这样，也决定了上海楼市不会大起大落。

　　支玲琳：的确，在谈及上海楼市时，频频被提及的一个词就是“刚需”。那么究竟该如何理解“刚需”二字，而刚需群体又能否支撑起上海楼市？

　　马冀：一方面，这几年都是结婚大年，对市场来说，目前结婚置业还是占了相当大的比例；另一方面，新上海人的比例每年都在攀升。我们统计过，新上海人在上海居住满四年以上的，大多有在上海购房置业的强烈愿望。不断增长的新生购房力量，决定了上海的房价会处在一个相对平稳的状态。

　　张永岳：是的，这会是一个源源不断的支撑。而且作为国际大都市和中心城市，上海土地稀缺的特殊性，可能是很多城市所无法比拟的。在这一点上，上海楼市的参照对象，不仅仅是内地的大城市，而且可以与香港、台北等城市作类似的比较。

　　支玲琳：但即便是香港，不也出现过楼市大跌的情况吗？

　　张永岳：上海和香港还是有区别的。在香港很多市民心目中，房子与股票一样，是和金融资产划等号的。但在上海，改善居住需求的还是占大多数。所以，很多上海人面对楼市下跌，只要资金还可以周转，并不会急于抛售。所以，两个市场看似相同，但细究内里，还是有很大区别的。但从发展的眼光来看，就城市地位和国际视角来说，香港未尝不是一个很好的参照。

　　不过有一点需要注意，如果楼市出了大的问题，那肯定与经济基本面有关。在我国现阶段，房地产对拉动经济的确起了非常重要的作用，并且事关民生，我们仍然需要从整个国民经济的全局看待房产市场的发展，并采取正确的政策使两者能够实现良性互动。

　　支玲琳：对于此前流传甚广的购房退税、蓝印户口政策，有关方面近日也作了澄清。那么对牛年楼市而言，要刺激成交、活跃市场，两位有怎样的建议呢？

　　马冀：政策预期可能已经到顶了。接下来，如何完善城市基础配套设施，将外环外的成交量带动起来，会是一个比较关键的问题。我们要考虑，为什么大家不愿意住到外环线外呢，就是因为在中心城区上班的人太多。所以比较合理的，应该做到人口分流。因为对大多数人来讲，还是希望在工作地点周边就近购房。

　　张永岳：从社会经济关系的角度看，楼市调控的根本在于调节利益关系。从我国国民经济全局的角度看，整体经济搞上去，就是最大的利益。但是在政策启动过程中，可能会非常复杂。当前我们不仅要激活楼市，还要顾及社会各方的反应、利益平衡，这些都是具体政策出台前需要考量的。

　　当前我的建议是：一，需要一个很好的产业政策，清晰明确地告诉大家房地产市场的发展是怎么一回事；二，需要一个很好的住房保障政策，既满足老百姓的合理期望，又要兼顾国力和财力的可能；三，需要一个相对稳定的政策预期，有关政策能否适用，相关部门研究决定，应该及早告知大众。现在很多人都在揣摩明天的政策、后天的政策。从完善调控的角度来讲，政策出台应该是菜单式的，而不是挤牙膏式的。要通过我们的有效政策使市场预期稳定下来，尽可能消除社会上过度的揣摩和推测，从而更有利于整个房地产市场健康稳定发展。