2008年第四季度，CBD写字楼租金较上个季度降6.2%，是北京写字楼市场租金下降最为明显的区域。而该季度也成为市场租金调整最明显的时间点。在仲量联行等知名机构发布这一信息前，开发商已经感知到了寒冷，正通过降租吸引租客。但今年对于持有型物业的开发商来说，高税率令降租空间有限。对于2009年，业内预测租金将回落到2007年的水平。

　　　　去年9月起，租金下跌压力明显

　　从2008年9月开始，不少持有物业的开发商就感觉到租金下跌的压力。目前，这种市场状况仍无明显改观。

　　根据多家公司的统计数据显示，去年第四季度，北京写字楼市场租金出现下跌，尤其以中央商务区(CBD)、东二环、燕莎区域跌幅最为明显，其中CBD区域的写字楼租金较上个季度下降6.2%。

　　可见在多家企业纷纷表示压缩办公成本的同时，开发商开始考虑顺势调低租金。

　　值得关注的是，部分小企业开始改租为抄底购买自住，然后再考虑抵押融资。这无疑减少了写字楼市场的租赁需求。

　　　　增税增加写字楼租赁成本

　　去年12月，商用物业出租税率从5%涨至26%左右。突然增加的税收令写字楼租赁成本大涨，写字楼市场前景更不容乐观。

　　当前，多数租户认为市场将转入下行通道。面对这种情况，不少开发商呼吁有关部门要在税收上给予物业持有者和入驻企业更多的支持，以缓解目前的压力。截至目前税务部门和业主反馈的信息显示，写字楼市场租金低迷，税收高企的局面并无改观。

　　　　楼盘　“只要能租出去 价格可以商量”

　　曾先生(化名)是位于东三环外一个新开业写字楼项目的招商负责人。目前这个写字楼租金与2008年9月之前相比下降10%。

　　该项目从去年下半年开始招商，但从9月开始，曾先生就感觉到客户的预算在减少：原本选择入驻这里的企业为降低成本选择了更便宜的写字楼。

　　从9月份到现在，行情不仅不见好转，曾先生还感觉企业的租房意愿在不断降低。由于写字楼每月物业费开销约在25元/平米以上，10万平米体量的的写字楼，空置率高达70%-80%，这笔空置的开销对本来收入就不多的项目公司来说，是一笔难以承受的压力，为此他们做出了降租的决定。

　　“总不能空着，只要能租出去，价格还可以商量。”对于今后的计划，曾先生说，国贸区域大约有50%的新写字楼面临着类似的状况。而目前各个城区的写字楼都希望留住企业。

　　　租户　为节省开支 搬离建外SOHO

　　邢先生是一家文化传播公司的老板，这几年一直在建外SOHO办公，租金约为4元/平米/月。

　　去年年底，他租的办公楼到期，看到其他写字楼的租金出现下调，加上企业经营受到经济环境影响，他开始考虑租房成本了。

　　虽然当时房东一再表示，租金可以适当下调一点，但他还是决定搬走。

　　他认为，建外SOHO是商住两用楼，浪费的面积比较多，而东四环区域的大成国际中心等楼盘是纯写字楼，利用率较高，且目前的租金在3元/平方米／月左右，要比建外SOHO便宜得多，因此近期决定搬到那里。

　　他了解到，近期很多在建外SOHO创业的同行朋友也在考虑搬到相对距离中心地带远一点，但租金较低的区域去。

　　　　热点

　　　　高税收卡住开发商降租退路

　　记者以租赁者的身份咨询北京国际中心物业管理人员时发现，目前开发商持有的写字楼出租租金为5元-6元/平米/月，但个人投资者在出租时，租金可降到4.5元/平米/月。

　　究其原因，个人投资者在求租方不开具正规发票时，可以不用缴纳约高达26%的租赁税；而开发商不可能轻易去逃税，因此两者价格差距很大。开发商持有物业目前在降租时，是没有太多退路的。

　　万达地产的一位负责人表示，目前个人投资商用物业的较好收益率在5%-8%，目前执行的税率已使投资者陷入无利可获的境地。

　　SOHO中国董事长潘石屹在遭遇目前租金明显下降，企业外迁的压力后，对于目前的税收政策尤其敏感，他以北京人大代表的身份提出议案，要求给商业物业租赁降税，该公司一位内部人士表示，近期可能会有结果。

　　　　预测

　　　　甲级写字楼租金或降15%

　　第一太平戴维斯表示，2009年甲级写字楼平均租金将继续下滑，可能回落到2007年的水平，即比2008年第四季度降15%左右。

　　原本计划在2008年竣工的项目被延迟，2009年北京甲级写字楼供给量将比先前预期更多。其结果将导致全市的写字楼空置率有可能提高至25%左右。(张家齐)